Fukt och mögel i källaren, dolt fel i hus?
Vi har precis köpt och tillträtt ett parhus byggt 1920. Kontrakt skrevs i februari och tillträde 1/7. Nu, alltså 10d efter tillträde, rev vi upp ett hörn på en heltäckningsmatta i källaren och upptäcker fukt och mögel på ett litet område. Inget finns nämnt om fukt i källaren i besiktningen, förutom att "i denna typ av källare ska man räkna med viss fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är ua". Vi lyfte inte på de delar av mattan som var fästa i underlaget vid vår egen undersökning. Vi konstaterade dock att ingen mögellukt förekom.
Till saken hör att precis brevid denna fuktskada går in och avlopp till ett handfat i ett intilliggande rum. Vår misstanke är i första att det är ett läckage härifrån och inte fukt utifrån.
Vi ska kontakta försäkringsbolag och diskutera hur vi ska utreda detta vidare, men min fråga är egentligen huruvida detta kan anses vara ett dolt fel när vi inte lyfte på mattan?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vilken lag gäller?
Din fråga om ett dolt fel i ett parhus är beroende av vad det är för slags köp ni gjort och hur själva parhuset är utformat. Om ni har köpt fastigheten med huset som ett byggnadstillbehör, så gäller jordabalkens regler om fel. Vanligast är att parhus består av två sammanbyggda enbostadshus, och ska vara självständiga från varandra och ha egen tomt. Om det är fallet gäller reglerna i jordabalken. Om det är så att ni inte äger fastigheten, så gäller reglerna i köplagen. Dock hänvisar köplagen till jordabalken vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk, och regler om fel i varan gäller istället enligt jordabalken (1§ fjärde stycket Köplagen (KöpL).
Jag tolkar det som att ni inte har köpt huset av en näringsidkare som uppfört det åt er, och att ni antingen äger både huset och fastigheten eller att huset uppförts för stadigvarande bruk, och därför gäller jordabalkens regler om fel.
Fel i huset?
Fukt och mögel kan utgöra faktiska fel i en fastighet. Faktiska fel i jordabalken delas huvudsakligen in i två grupper, konkreta fel och abstrakta fel (4 kap. 19§ första stycket jordabalken (JB)). Konkreta fel är när fastigheten avviker från vad som avtalats mellan parterna, medan abstrakta fel är vad som avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Som konkret fel kan även räknas om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst eller om säljaren varit försumlig. För dessa fel kan köparen också få skadestånd. Så har säljaren uppgett muntligen eller skriftligen i kontraktet, att huset inte har några fuktskador eller liknande, eller att mögel inte finns i fastigheten, kan det anses vara ett fel i fastigheten om det ändå finns. Samma gäller om fastigheten avviker fundamentalt från vad som är rimlig standard för en sådan fastighet.
Vad gäller de abstrakta felen utifrån vad köparen med fog kunnat förutsätta, beror detta på fastighetens art, hur nytt huset är och andra liknande omständigheter. Äldre byggnader har högre ribba för vad man med fog kan förutsätta. Enligt ett rättsfall (RH 1997:22) ansågs det inte vara juridiskt fel på ett hus med röta i, som var 170 år gammalt. Det är oftast något som köparen med fog fått förutsätta, och det misstänker jag gäller även i ert fall då ert hus är 100 år gammalt. Detta medför även att undersökningsplikten ökar för er när man köper ett så gammalt hus.
Köparens undersökningsplikt
Den normala undersökningsplikten för faktiska fel innebär att ni inte får åberopa vad ni borde upptäckt vid undersökningen. En undersökning ska göras om det är påkallat med hänsyn till fastighetens skick, beskaffenhet hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt (4 kap. 19§ andra stycket JB), vilket jag skulle säga föreligga i ert fall utifrån åldern på huset. Undersökningsplikten är då väldigt vittgående, man ska undersöka även väldigt svårundersökta utrymmen, såsom kryputrymmen i källare (NJA 1980 s. 555). I ert fall skulle jag inte säga att ni med fog kunnat förutsätta att det inte fanns fukt i källaren, om inte säljaren explicit uttryckt detta till er. Det kan även gälla tvärtom, att om säljaren uttrycker att det kan finnas fukt i källaren, och ni inte har undersökt det, kan ni inte heller göra gällande detta fel sen.
Utökad undersökningsplikt
Det finns även situationer när ni får en utökad undersökningsplikt. Exempel på dessa situationer är:
- Om ni upplever felsymptom, luktar mögel eller liknande,
- Om besiktningsmannen slarvar, då faller det på köparens risk eller
- Om besiktningsmannen har anmärkt i protokollet att något är konstigt (NJA 1998 s. 407).
I ert fall tolkar jag det som att besiktningsmannen har uppmärksammat er om risken om fukt i sådna källare, vilket jag skulle säga är ett skäl för att utöka er undersökning av källaren. Jag skulle därför säga att felet inte kan räknas som ett dolt fel.
Kan ni ändå åberopa felet?
Det kan vara så att ni ändå får åberopa felet mot säljaren, om säljaren visste om fuktskadorna men inte upplyst er om detta, eller om säljaren kommit med lugnande besked eller klara utfästelser om att fukt inte finns. Alternativt även om säljaren handlar i strid mot tro och heder, om säljaren har framkallat förvirring eller lurat er, eller inte rättat till ett missförstånd som han upptäckt föreligger (NJA 2007 s. 86; NJA 1981 s. 894).
Vems risk?
Om det är så att ni kan åberopa felet enligt ovan, måste felet ha uppstått under säljarens risk. Det är säljaren som står risken för fastigheten, om den är felaktig eller skadad, medan den fortfarande är i säljarens besittning (4 kap. 11§ första stycket JB). För sådana fel kan ni göra avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet om skadan är av väsentlig betydelse.
Om fukten dock har uppstått efter köpet, men det ändå beror på säljarens vanvård eller dennes vållande, har ni rätt till samma påföljder, samt även skadestånd (4 kap. 12§ första stycket JB).
Reklamation
För att få häva köpet måste ni väcka talan inom ett år från dagen ni tillträdde fastigheten, annars förlorar ni rätten att häva köpet (4 kap. 11§ andra stycket JB). Ni måste även reklamera felet till säljaren så snart som möjligt, inom skälig tid, från det att ni märkt eller borde märkt felet. I regel är en skälig tid 4-5 månader från ni upptäckt eller borde upptäckt felet (NJA 2008 s. 1158).
I ert fall
Jag skulle säga att felet med fukten i källaren inte kan räknas som ett dolt fel, då ni borde upptäckt felet om ni lyft på mattan, ni kunde inte med fog förutsätta att ett hus som är så gammalt saknar sådana fuktskador i källaren, och då er besiktningsman dessutom påtalat att sådan risk finns ökar er undersökningsplikt. Dock skulle ni fortfarande kunna påtala felet om det är så att säljaren utfäst att dessa skador inte finns eller om säljaren utnyttjat er villfarelse att sådana fuktskador inte fanns. Det är dock svårt för mig att säga om ni skulle kunna vinna framgång denna väg, då jag inte vet vad ni avtalat om.
Om sådana omständigheter föreligger, rekommenderar jag er att ta kontakt med säljaren och reklamerar felet. Ni behöver inte specificera vilka påföljder ni vill göra gällande, utan endast påtala felet för dem och att ni kommer återkomma med vad ni kräver. Ni kan därefter kontakta en jurist för att hjälpa er driva processen om ni inte kommer överens med säljaren.
Jag rekommenderar dig att ta kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp i ditt ärende.
Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Jag hoppas att ni har fått någon vägledning i er fråga!
Vänligen,
