Gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse
Vad innebär att behålla rådigheten i lägenheten. Om jag i min bostadsrätt delar av vissa rum med en vägg som avgränsning till den del som den inneboende får tillgång till, har jag då fortfarande rådighet över lägenheten?
Eller måste det finnas en öppningsbar dörr mellan min del och den inneboendes? Två ingångar till lägenheten finns. Frågar Elisabet
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga om din bostadsrätt.
Din fråga aktualiserar dels innebörden av rådighet av en lägenhet, dels när denna rådighet över lägenheten upphör, dels vad du bör göra för att behålla rådigheten över lägenheten när du har inneboende.
När det handlar om bostadsrätter så är det bostadsrättslagen som blir aktuell. Enligt 7 kap. 8 § bostadsrättslagen får bostadsrättshavare inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem. Denna bestämmelse ska tolkas på samma sätt som i JB 12:41. Genom ett s.k. motsatsslut av bestämmelsen, som innebär att tolkningen utgår från vad lagregeln inte omfattar, betyder det att bostadsrättshavaren får ha inneboende så länge det inte skadar föreningen. Med det sagt, måste bostadsrättshavaren ha kontroll över lägenheten, d.v.s. inte tappa rådigheten över lägenheten. Om så sker innebär det i praktiken att lägenheten är upplåten i andrahand och i sådana fall krävs samtycke från styrelsen 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
Frågan är var gränsen för rådigheten går. Det måste göras en samlad bedömning av samtliga omständigheter för att avgöra var gränsen går. Allmänt sett innebär det att lägenheten inte får användas av någon annan för självständigt brukande. Det betyder att bostadsrättshavaren måste kunna utöva tillräcklig tillsyn och kontroll över lägenheten enligt 7 kap. 9 § bostadsrättslagen.
I en dom från Högsta domstolen (NJA 2001 s.241 (I och II) förklarade HD begreppet total sublokation (andrahandsuthyrning) av bostadsrättslägenhet. I det ena fallet hade bostadsrättshavaren hyrt ut en del av lägenheten – mindre sovrum, där mobiler förvarades, omfattades inte av avtalet. Bostadsrättshavaren hade aldrig bott i lägenheten, medan hyresgästen disponerat resten av lägenheten inräknat badrum och kök. Den enda kontakten bostadsättshavaren hade med lägenheten var att hennes sambo någon gång i månaden tittade till den, efter att ha anmält sin ankomst. HD kom fram till att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostadsrättshavaren därför upplåtit hela lägenheten. Bostadsrättshavaren hade alltså inte rådighet över hela lägenheten. I det andra fallet hade upplåtelsen undantagit ett rum, men bostadsrättshavaren övernattade någon gång i månaden i lägenheten och han besökte den flera gånger i veckan för att hämta post när hyresgästen inte var närvarande. Bostadsrättshavaren utnyttjade också kök och badrum när han var i lägenheten. I det fallet menade HD att bostadsrättshavaren inte hade upplåtit lägenheten i dess helhet i bostadsrättslagens mening. Dessa domar från HD utgör viktigaste uttalande om var gränserna går mellan total sublokation (andrahandsuthyrning) och partiell sublokation (inneboende).
Sammanfattningsvis, om bostadsrättshavaren är i bostaden flera gånger i veckan, har tillträde till hela lägenheten så att denne kan utöva kontinuerlig tillsyn över den, föreligger alltså partiell sublokation, d.v.s ett inneboende-förhållande. Om inneboende har rätt att nyttja hela lägenheten, bortsett från ett rum som är separerat från bostadsrättshavaren, men i övrigt tillgång till resten av lägenheten, och bostadsrättshavaren besöker lägenheten då och då, kan det vara fråga om total sublokation, d.v.s. en andrahandsuthyrning eftersom bostadsrättshavaren förlorat rådighet över lägenheten i helhet.
För en bättre hjälp krävs det att jag känner till samtliga omständigheter i situationen för att kunna avgöra vad som gäller i ditt fall. Annars kan både NJA 2001 s. 241 och RH 2007:18 båda utgöra vägledning för vad som gäller, som jag redogjort ovan. Omständigheterna kan vara annorlunda i ditt fall, varför det kan skilja sig i bedömningen.
Med vänliga hälsningar,
