Har köparen rätt att kräva ersättning för fel i hus efter köp?
Hej
Vi har sålt ett hus och har nu fått ett flertal reklamationskrav från köparen, bla att ringklockan var trasig, att golvet är fuktskadat under frysen, att ett gångjärn är trasigt, att fläkten låter för högt mm. Det bara fortsätter.
Vi anser att dessa krav dels ingår i undersökningsplikten och dels är små i relation till köpeskillingen. Har vi fel i detta? Bör vi kontakta en advokat för att få dem att sluta?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag först att redogöra för vad köparens undersökningsplikt innebär och sedan redogöra för vad som gäller kring de aktuella felen som köparen har åberopat.
Eftersom din fråga handlar om försäljning av hus blir jordabalkens 4 kap. tillämpligt.
Köparens undersökningsplikt
Vid husköp har köparen en omfattande undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Man brukar säga att undersökningsplikten omfattar allt som en "kunnig lekman" kan förväntas upptäcka. Detta innebär i praktiken att det ställs höga krav på att köparen noggrant undersöker alla utrymmen som går att komma åt i huset, även svårtillgängliga sådana. De fel köparen inte kunnat förväntats upptäcka vid en noggrann undersökning av huset är så kallade dolda fel och det är enbart dessa fel som köparen i efterhand kan kräva ersättning för.
Vad gäller kring de aktuella felen?
Vad gäller ringklockan, gångjärnet och fläkten omfattas dessa fel av köparens undersökningsplikt. Detta eftersom köparen hade kunnat upptäcka dessa fel genom att undersöka och inspektera dessa delar av huset. Köparen har alltså ingen rätt till ersättning för dessa fel på huset.
Gällande fuktskadan så beror det på. I köparens undersökningsplikt ingår inte att exempelvis riva upp golvet eller liknande, utan enbart att inspektera det man kan komma åt. Ifall köparen hade kunnat upptäcka fuktskadan genom att inspektera golvet noggrant omfattas det alltså av undersökningsplikten.
Om fuktskadan i det aktuella fallet skulle gå under undersökningsplikten eller inte är omöjligt för mig att svara på då jag inte känner till alla omständigheter i det aktuella fallet. Det som kan sägas är dock att ifall köparen hade kunnat upptäcka fuktskadan genom en noggrann undersökning av golvet så omfattas det av undersökningsplikten. Om inte så kan det röra sig om ett dolt fel men då måste köparen också kunna visa att fuktskadorna fanns redan när de köpte huset och att de inte uppstått i efterhand. Ifall det skulle röra sig om ett dolt fel och köparen skulle kunna visa att felet fanns redan när hen köpte huset kan köparen ha rätt till ersättning för detta.
I nuläget skulle jag rekommendera er att höra av er till köparen och förklara att de felen som hen åberopat går under köparens undersökningsplikt och att ni därmed inte är ansvariga för de. Ni kan använda er av detta svar som hjälp i er argumentation och även hänvisa köparen till JB 4 kap. 19 § som beskriver den omfattande undersökningsplikten som köparen har. Ifall köparen skulle framställa ett formellt krav på ersättning för felen skulle jag rekommendera er att kontakta och redogöra med en jurist gällande fuktskadan.
Hoppas du fått svar på din fråga! Ifall det uppstår övriga frågor eller funderingar är det bara att höra av sig igen!
Vänliga hälsningar
