Har lokalhyresvärden rätt att neka överlåtelse av lokalen till annan?
En dag får x ett erbjudande från ett närliggande företag att ta över deras lokal mot en mindre summa pengar. Det är en liten butikslokal men med två stora skyltfönster, något de själva saknar. Just nu är det en service- och spelbutik, och den har funnits där i fem år. x och y diskuterar saken och kommer fram till att de skulle behöva en visningslokal för sina vackra möbler. Den nuvarande innehavaren kontaktar hyresvärden, som dock säger blankt nej. Han har andra planer för lokalen. Har hyresvärden rätt att neka innehavaren att överlåta lokalen till y och x?
Vad kan de göra för att få tillgång till lokalen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar 12 kapitlet i Jordabalken (JB) vilken även kallas hyreslagen.
Huvudregeln enligt 12 kap. 32§ st. 1 JB är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Enligt 12 kap. 36§ JB får däremot den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten. Detta förutsätter att tillstånd till överlåtelsen lämnats av hyresnämnden. Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig detta.
Ifall hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år, får dock tillstånd enbart lämnats om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl är ett rekvisit som inom juridik betraktas som väldigt omfattande och kräver mycket till för att kunna uppfyllas.
I förevarande fall blir situationen lite annorlunda. Om man granskar 12 kap. 36§ JB noggrant går det att utläsa att bestämmelsen tar sikte på när den befintliga verksamheten ska övertas: " […] får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten [...]". Av bakgrundsinformationen går det att utläsa att det i lokalen bedrivs service- och spelbutik. X och Y önskar använda lokalen som visningslokal för sina möbler. Här blir det således en förändring i verksamheten, ändamålet med uthyrningen är inte densamma och därför är det inte den befintliga verksamheten som övertas.
Den relevanta bestämmelsen att studera blir därför 12 kap. 23§ st. 2 JB. Bestämmelsen stadgar att en lokalhyresgäst inte får använda lokalen för annat ändamål än det avsedda om inte hyresnämnden lämnat tillstånd. Ett sådant tillstånd ska lämnas ifall hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan dessutom förenas med villkor
En alltför avvikande förändring av verksamheten, utan hyresvärdens tillstånd, kan vara skäl för att hyresvärden begär en rättelse där denne senare eventuellt säger upp hyresavtalet.
Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras att det finns möjlighet för x och y att få lokalen överlåten till sig, men att denna rätt inte kan härledas av 12 kap. 36§ JB. Sådan rätt skulle däremot kunna härledas av 12 kap. 23§ st. 2 JB förutsatt att hyresnämnden lämnar tillstånd vilket de ska om faktorerna i bestämmelsen är uppfyllda.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,