Har mottagare av andel i bostadsrätt rätt att utnyttja bostadsrätten som bostad?
Hej,
Jag och min sambo har en bostadsrätt i Stockholm/Tyresö - just nu arbetar vi i Finland. Vi har hyrt ut lägenheten till min sambos dotter och hennes pojkvän. Nu till frågan, om vi skulle säg sälja/ge som en gåva 10% av bostadsrätten till dottern anses hon då som delägare med rätt att bo i lägenheten utan att ses som andrahands hyresgäst?
Mvh // Matias
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Av bostadsrättslag (1991:614) (BRL) framgår det, att någon som genom överlåtelse erhållit egenskap av ny innehavare av bostadsrätt, måste antas som medlem i bostadsrättsföreningen för att få nyttja bostadsrätten (6 kap. 1 § BRL). Villkor för medlemskap bestäms och återfinns föreningens stadgar. Beslut avseende medlemskap fattas av styrelsen.
Av 2 kap. 6 § 1 meningen BRL framgår, att den som förvärvar en andel av en bostadsrätt kan vägras inträde om inte stadgarna anger något annat. Det är sålunda upp till föreningens styrelse att utifrån stadgarna besluta om medlemskapet. Villkoren för medlemskap får enligt 2 kap. 2 § BRL inte vara oskäliga eller diskriminerande på de sätt som däri anges, vilket kan vara krav på visst medborgarskap, viss inkomst/förmögenhet etc. Sådana villkor är alltså oskäliga.
I det fall mottagaren av andelen blir antagen som medlem, har andelens storlek inte betydelse för rätten att nyttja bostadsrätten som bostad. En annan sak (och som bör undersökas) är huruvida det finns krav angående ägarandelens minsta storlek som bostadsrättsföreningen kräver att den boende ska ha för att ha rätt att bo i lägenheten. Inte heller rösträtten bostadsrättsföreningen i påverkas, eftersom det allmänt gäller att en lägenhet har en röst oavsett antalet delägare. Det blir alltså upp till ägarna att sinsemellan komma överens om vem av dem som ska rösta på föreningsstämman.
Beträffande mottagarens rätt att kräva sin andel – vid eventuell försäljning eller i andra sammanhang – gentemot dig som delägare, gäller lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, förutsatt ni inte avtalar om annat. I korthet bestäms enligt samäganderättslagen rätt och inflytande över det samägda objektet utifrån andelarnas storlek. Var och en av delägarna kan vidare få till stånd en exekutiv försäljning av objektet. Men som sagt kan man alltid avtala om andra villkor.
Gåvobrevets innehåll
Det ska i detta skede anges, att det för att gåvan ska vara giltig krävs ett gåvobrev, vari gåvogivaren och gåvomottagaren anges och undertecknar handlingen. Gåvobrevet måste också innehålla vilken bostadsrätt som avses med gåvan, samt pris (i fall av gåva 0 SEK) (6 kap. 4 § BRL). Det är även fördelaktigt om det i gåvobrevet framgår givarens och mottagarens personuppgifter, namn/beskrivning av objektet, hur stor andelen är (det framgår inte någon undre gräns av bostadsrättslagen) och huruvida gåvan ska utgöra enskild egendom. Det är också bra om det framgår att gåvan villkoras av mottagarens medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det ska noteras att gåvan blir fullbordad i och med att föreningen informeras. Ofta sker detta genom att medlemskap söks (6 kap. 5 § BRL). Godkänns inte din dotter som föreningsmedlem är gåvan, som nämnts ovan, ogiltig.
Slutsats
Ni kan överlåta en andel till dottern i gåva eller i och med försäljning. Detta medför emellertid inte att hon direkt får nyttja bostadsrätten såsom bostad, utan hon måste först antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta beslutas av styrelsen. Det bör kontrolleras om det finns något krav om minsta storlek av andelen för att kunna antas såsom medlem. Antas hon som medel, kan hon sålunda upphöra att hyra lägenheten i egenskap av andrahandshyresgäst. Att hon för nuvarande hyr lägenheten i andrahand (vilket innebär att uthyrningen måste ha godkänts av styrelsen) talar i vis mån för att hon bör antas såsom medlem.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
