Hur beräknar vi skälig hyra och hur upprättar vi ett lånedokument?
Hej, bor i en villa på 195 kvadratmeter, sjöutsikt, värderad till 12 miljoner i Sollentuna. Min man dig för 2,5 år sedan och mamma och pappa flyttade upp. De flyttade in i huset och en lägenhet byggdes som de betalade ca. 450 000. Förutsättningen var att de skulle betala lägenheten. De har dessutom när de flyttade upp betalt av ett inblancolån på 300 000 kr.Sen har vi byggt ut ytterligare 15 kvadratmeter till mamma och pappa som de skulle betala. Då hade de inte tillräckligt med pengar och jag har tagit ett inblancolån på 160000
De betalar en hyra på 5000 kr vilket är lite mer än vad själva driften kostar. Lägenheten är på 50 kvadratmeter. Vi måste skriva papper och vad är en skälig hyra för dom? Hur skriver vi lånedokumentet? Vad måste vara med.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga vill du dels veta vad som är skälig hyra för uthyrning av lägenheten du byggt, dels vad som måste vara med i det lånedokument ni ska skriva då dina föräldrar är skyldiga dig pengar.
Uthyrning av egen bostad
Efter att ha läst din fråga förstår jag det som att det du benämner "lägenheten" är en del av din fastighet, varför lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Privatuthyrningslagen tillämpas när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen). Enligt privatuthyrningslagen är du och dina hyresgäster (dina föräldrar) fria att komma överens om hyran. Som hyresvärd har du rätt att genom hyran få ersättning för dina kostnader för bostaden. Om det däremot blir tvistigt mellan hyresvärd och hyresgäster kan de senare begära att hyresnämnden ska fastställa vad som är skälig hyra. Hyran ska då, om inte den avtalade hyran är lägre, fastställas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaderna och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (4 § privatuthyrningslagen).
Avkastningsräntan har inte någon koppling till dina faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Det har ingen betydelse om du lånat pengar för att köpa bostaden eller om du lånat pengar för att bygga ut. Den närmare gränsen skälig avkastningsränta får enligt förarbetena bedömas i rättstillämpningen. Som ett riktvärde för avkastningsräntan anges i förarbetena fyra procent, ett par procent över Riksbankens referensränta (se prop. 2012/13:1 utgiftsområde 18 s. 78). För att beräkna kapitalkostnaden utgås således från värdet av lägenheten. Om vi förenklat antar att lägenheten är värd 1.000.000 kronor blir kapitalkostnaden (1.000.000 x 0,04)/12 = 3.333 kr / månad. Till det ska läggas driftskostnaderna. Driftskostnaderna innefattar nödvändiga kostnader för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Det kan t.ex. handla om kostnader för el och vatten. Som hyresvärd har du även rätt att tillgodoräkna dig viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad. I fråga om driftskostnader avses de faktiska kostnaderna. Inget hindrar att ni som partergör en uppskattning av dessa. I de fall ett sådant antagande leder till en alltför hög hyra kan den dock komma att sättas ned av hyresnämnden.
Ovanstående är hur hyresnämnden räknar för det fall att hyran skulle bli tvistig mellan dig och dina föräldrar. Det står dock dig och dina föräldrar fritt att avtala om vilken hyra ni kommer överens om. Det är först om hyresgästen anser att den är oskälig som det prövas av hyresnämnden och hyran kan sättas ner.
För lånet behöver ni skriva ett skuldebrev
Då du lånat ut pengar till dina föräldrar behöver det skrivas ett skuldebrev. Regler om skuldebrev och dess giltighet finns i skuldebrevslagen (SkbrL).
Ett skuldebrev ska vara:
1. Skriftligt
2. Till det yttre fristående (dvs det ska bara ge uttryck för en fordran)
3. Ensidigt (eventuella motprestationer ska inte framgå)
4. En utfästelse om ett penningbelopp.
I skuldebrevet kan skrivas in om hela beloppet ska betalas vid anfordran eller att en viss summa ska betalas t.ex. varje månad eller kvartal. Om man inte skriver in något förfallodatum är huvudregeln att hela beloppet ska betalas när det begärs (5 § SkbrL). För att ha rätt att ta ut ränta (förutom ev. dröjsmålsränta) måste även det skrivas in i skuldebrevet.
Rent juridiskt finns det inget direkt formkrav för ett skuldebrev, innebärande att det inte behöver vara underskrivet för att vara giltigt. Däremot, för att det ska ha ett bra bevisvärde vid en eventuell tvist, är det en god idé att det undertecknas. I skuldebrevet ska således nedtecknas hur mycket pengar dina föräldrar har lånat av dig, eventuella räntevillkor samt eventuella villkor om återbetalning. Dina föräldrar bör även underteckna skuldebrevet.
Jag kan varmt rekommendera Lawlines avtalstjänst vari ni kan upprätta ett skuldebrev till ett mycket konkurrenskraftigt pris. I vår tjänst skapar ni skuldebrevet utifrån vår guide som förklarar de olika begreppen och ser till att alla uppgifter finns med. Efter betalning erhåller ni skuldebrevet korrekt juridiskt författat till er e-post. För det fall att ni hellre vill ha hjälp av en av våra jurister, eller om något är oklart, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
