Hur beräknar vi skatten vid försäljning av andel av samägt fritidshus?

2020-09-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Hej!Vi är tre syskon som äger fritidshus med mark gemensamt. Nu vill en sälja sin del. Priset som hen begär är 1 miljon högre en marknadsväderingen. Vi två som vill köpa ut kan ev gå med på detta. Men våra funderingar är om vi ska dela 12 miljoner på tre och dra av mäklarkostnader och 22% skatt eller ska säljaren betala skatten själv? Vad blir fördelaktigt för både säljare och köpare?En annan fråga är om hen som säljer kan betala 85% av taxeringsvärdet och då slippa skatt? Om ja, räknar man fram på hela fastighetens taxeringsvärde eller på hela del
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag tolkar din fråga är ni tre syskon som gemensamt äger en fastighet. Ett av er vill sälja sin andel till er andra två. Priset hen begär är en miljon högre än marknadsvärderingen. Du undrar nu om skatten ska beräknas på hela fastigheten eller om säljaren ska betala skatten själv. Du undrar även om är om den som säljer kan betala 85% av taxeringsvärdet och då slippa skatt. Om så är fallet undrar du om man räknar på fastighetens hela taxeringsvärde eller på delen. Din beskrivning i frågan är något oklar och min tolkning som ligger till grund för svaret är att du helt enkelt undrar om det syskon som vill sälja sin andel kan undgå skattskyldighet om hen säljer sin del av fastigheten för 85% av taxeringsvärdet.

Det syskon som säljer sin andel ska betala skatt

I ert fall kommer endast en del av fastigheten att säljas av en av er delägare. Min utgångspunkt är att ni äger en ideell andel var om 1/3 av fastigheten. Vinstskatt vid försäljning av fastighet hör till inkomstslaget kapital. Med kapitalvinst avses bland annat vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 1-2 § inkomstskattelagen, IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL). Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den avyttrade tillgången är helt enkelt försäljningssumman. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). I ert fall innebär det att eftersom endast en del av fastigheten säljs (1/3) är det på denne del vinstskatten ska beräknas. Det innebär att ni två syskon som köper andelen inte betalar någon skatt nu, däremot ska det av syskonen som säljer sin andel betala skatt för den vinst hen gör. De kvarvarande syskonen betalar skatt först den dag då de avyttrar fastigheten. Den dag ni återstående syskon säljer fastigheten kommer ni att ha två omkostnadsbelopp att ta hänsyn till vid er beräkning av vinstskatt. Dels avseende de andelar ni äger sedan tidigare (det ursprungliga omkostnadsbeloppet), dels utifrån det omkostnadsbelopp ni har utifrån att ni köpt en del av fastigheten av ert syskon.

Det finns ingen vinstskatt vid gåva men ibland stämpelskatt

Om syskonet väljer att istället för att sälja fastigheten ger bort den som gåva blir hen inte skattskyldig (jfr 8 kap. 1 § IL). För att en gåva ska vara för handen krävs att det bygger på frivillighet, det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren. Överlåtelsen kan klassas som en gåva även om det utges (viss) ekonomisk kompensation. Om en överlåtelse av fastighet sker mot ersättning används huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om det ska betraktas som ett köp eller en gåva. Fastigheten anses överlåten som gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde (eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet) under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. Om överlåtelsen sker till en närstående presumeras att det finns en gåvoavsikt. Vid gåva tar gåvomottagaren enligt kontinuitetsprincipen över gåvogivarens anskaffningsutgift och förbättringsutgifter och blir skattskyldig den dag fastigheten avyttras (jfr 44 kap. 21 § IL). I ert fall innebär det att om ersättningen understiger taxeringsvärdet blir syskonet som skänker bort sin andel inte skyldig att betala någon skatt i nuläget, istället betalar ni andra två skatt den dag ni säljer fastigheten.

Om gåvotagaren betalar en ersättning motsvarande minst 85 procent av det taxeringsvärde som gällde under året före det år som lagfart beviljas, ska stämpelskatt däremot tas ut trots att det rör sig om en gåva (5 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Taxeringsvärdet beräknas utifrån givarens andel i fastigheten. Det innebär att om fastighetens taxeringsvärde är en miljon kronor krävs att betalningen understiger 850.000 kronor för hela fastigheten för att stämpelskatt ska undvikas. 850.000 kronor är dock för hela fastigheten, är det 1/3 av fastigheten som skänks innebär det att ersättningen som högst kan vara (850.000kr/3)=283.333 kronor.

Om ni behöver hjälp av en av våra jurister att upprätta köpeavtal eller gåvobrev är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll