Hur beräknas reavinsten när jag säljer mitt hus?
Hej,
Jag fick en villa med tillhörande tomt i gåva av mina föräldrar för ett antal år sedan. I samband med gåvan övertog jag dessutom ett lån. Hur beräknas reavinstskatten den gång jag säljer mitt hus? Jag har hört att de omkostnader som mina föräldrar hade för fastigheten följer med gåvan, måste jag ha några verifikationer på det i så fall?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!
De skattemässiga konsekvenserna vid försäljning av en fastighet regleras i inkomstskattelagen. Nedan förkortat IL.
Gåva och övertaganden av lån
Att du har fått en villa med tillhörande tomt av dina föräldrar men samtidigt tagit över ett lån på villan innebär att du har förvärvat villan genom att blandat fång. Du har lämnat en motprestation till dina föräldrar, du har gett viss ersättning för villan i annat än pengar (betalningsansvar för lånet). Ett blandat fång innebär att förvärvet har inslag av både gåva och köp. För att skatterättsligt kunna hantera ett sådant förvärv måste förvärvat klassificeras som antingen gåva eller köp.
Under förutsättning att det lån på villan du har tagit över är mindre än taxeringsvärdet för villan ses förvärvet som en gåva i dess helhet. Att förvärvet ses som en gåva i sin helhet innebär att dina föräldrar inte betalar någon skatt på försäljningen och du betalar inte heller någon skatt för den inkomst som villan utgör. Gåvor är i svensk rätt skattefria (8 kap. 2 § IL). Däremot tillämpas den så kallade kontinuitetsprincipen vid gåvor (44 kap. 21 § IL).
Kontinuitetsprincipen
Vid gåvor av bland annat fastigheter tillämpas den så kallade kontinuitetsprincipen. Den innebär, precis som du säger, att de omkostnader som dina föräldrar hade för fastigheten följer med gåvan. Eftersom att dina föräldrar inte betalade någon reavinstskatt skjuts denna istället fram tills du säljer villan. Då använder du deras omkostnader vid beräkning av den reavinstskatt som du ska betala.
Svar på din fråga
Hur reavinstskatten beräknas framgår av en rad bestämmelser i IL.
(Se 44 kap. 13 § IL, 44 kap. 14 § IL, 44 kap. 21 § IL, 45 kap. 11 § IL, 45 kap. 12 § IL och 45 kap. 33 § IL)
För att kunna beräkna reavinstskatten måste först själva vinsten beräknas (kapitalvinsten).
Kapitalvinsten beräknas genom skillnaden mellan
- försäljningsersättningen du får för den sålda villan minskat med mäklarkostnader, och
- dina föräldrars omkostnadsbelopp (plus ev. egna kostnader som kan öka denna belopp).
Dina föräldrars omkostnadsbelopp är den summa som dina föräldrar ursprungligen köpte villan för (anskaffningskostnad) plus kostnader för eventuella förbättringsåtgärder som dina föräldrar utfört på villan. Exempel på förbättringsutgifter är om dina föräldrar byggt till något garage/friggebod eller gjort ett inglasat uterum. Detta är åtgärder som direkt höjer värdet på villan. Även vissa reparations- och/eller underhållsåtgärder på villan kan räknas som förbättringsåtgärder. Detta om de är vidtagna någon gång under de fem föregående åren från det att villan säljs och uppgår till en kostnad om minst 5000 kr per år.
Om du själv utför förbättringsåtgärder efter det att du förvärvat villan ingår dessa också i omkostnadsbeloppet. Reparationsåtgärder måste dock uppfylla tids- och kostnadskraven för att kunna räknas med och därmed påverka beskattningsunderlaget. Exempel på reparationsåtgärder är om du målar om villan.
Ju större omkostnadsbeloppet är, desto mindre blir den slutliga reavinstskatten. Detta eftersom att omkostnadsbeloppet minskar försäljningsersättningen och det är denna på vilken skatten beräknas.
När kapitalvinsten är fastställd kan den slutliga reavinstskatten beräknas.
Reavinstskatten beräknas genom att kapitalvinsten multipliceras med 22/30 och 30%, dvs. kapitalvinsten x 22/30 x 0.3 Detta innebär att vid försäljning av en fastighet är den effektiva reavinstskatten 22 %.
För att du för skatteverket ska kunna styrka vilka omkostnader du haft är det alltid bäst att ha kvar alla kvitton och aktuella papper. Detta för att beräkningen ska bli korrekt. Vid gåva av fastighet ska kontinuitetsprincipen tillämpas. För att så ska kunna göras krävs bevisning i form av verifikationer, dvs papper som verifierar dina föräldrars omkostnadsbelopp för villan. Jag råder dig att försöka få fram dessa och spara tillsammans med alla andra kvitton och papper som är av betydelse för villan vid en framtida försäljning. Du kan också kontakta skatteverket.
Hoppas att du fick svar på din fråga och annars!
