Hur beräknas vinstskatt när vi säljer sommarstället?
Vi har ärvt ett s ommarställe byggt s lutet av 30-talet/ början 40-talet. Under årens lopp har el dragits in, i övrigt div förbättringar. Hur beräknas vinstskatten vid en försäljning?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Regler om skatt finns i Inkomstskattelagen (IL).
Under förutsättning att det blir en vinst vid försäljningen ska vinsten beräknas genom att ta ersättningen ni får för sommarstället, alltså det ni får för sommarstugan när ni säljer den, minus det så kallade omkostnadsbeloppet (44 kap. 13§ IL). Omkostnadsbeloppet är de kostnader ni haft för anskaffandet av sommarstället och för förbättring av sommarstället (44 kap. 14§ IL).
Du skriver att ni har ärvt sommarstället. Det innebär att ni ska "träda in i den tidigare ägarens skattemässiga situation", alltså att ni ska ta över den tidigare ägarens omkostnadsbelopp (44 kap. 21§ IL). Den tidigare ägaren är den ni ärvde av. Ni ska alltså använda den tidigare ägarens anskaffningsutgift i er egen beräkning av vinsten. Har den ni ärvde sommarstugan av exempelvis betalat 100 000 kr för sommarstugan ska detta alltså också räknas som er kostnad för stugan.
Det är också viktigt att nämna att det finns en specialregel gällande fastigheter förvärvade före 1952 som innebär att man anser att fastigheten förvärvades 1952 och att man ska beräkna omkostnadsbeloppet som 150% av taxeringsvärdet 1952 (45 kap. 28§ IL). Du skriver att den är byggd på 30-talet eller 40-talet, men eftersom jag inte vet när den förvärvades kommer jag utgå från att det var efter 1952.
Utöver detta skriver du att ni har utfört olika förbättringar. Även detta ska som huvudregel räknas in i omkostnadsbeloppet. Gällande fastigheter finns vissa regler kring vilka förbättringsutgifter som får tas med. Exempelvis får man inte räkna med reparationer som man har gjort mer än fem år innan det år man säljer fastigheten (45 kap. 12§ 2 stycket IL). Du skriver att ni har dragit in el i sommarstugan. Det bör räknas som en sådan förbättrande utgift som får räknas med och inte reparation eller underhåll som kräver att det gjorts inom viss tid (45 kap. 11§ IL). Vilka de andra förbättringsutgifterna är skriver du inte och jag kan inte bedöma om de får räknas med eller inte utan mer information. Det är viktigt att tänka på att vissa utgifter man har haft för att reparera eller underhålla sommarstugan inte kan räknas med.
Beräkningen av kapitalvinsten vid en eventuell försäljning av sommarstugan blir alltså: ersättningen för sommarstugan – den tidigare ägarens omkostnadsbelopp – förbättringsutgifter. Eftersom sommarstugan är en privatbostad måste ni bara ta upp 22/30 av kapitalvinsten till beskattning (2 kap. 8§ och 45 kap. 33§ IL). Det är alltså detta ni ska skatta på. Skatt på kapital är 30% (65 kap. 7§ IL).
Jag ger ett exempel för att illustrera detta. Vi tänker oss att ni fick 500 000 kr för sommarstugan och att den tidigare ägaren har betalat 100 000 kr för sommarstugan samt att ni har bekostat förbättringar för 50 000 kr. Då blir uträkningen: 500 000 kr – 100 000 kr – 50 000 kr = 350 000 kr. Det är alltså detta som är er kapitalvinst. Av dessa 350 000 kr måste ni bara ta upp 22/30 till beskattning. Kvar till beskattning av kapitalvinsten på 350 000 kr blir alltså ungefär 256 667 kr. Av detta ska ni skatta 30%, alltså ungefär 77 000 kr.
Jag hoppas du fick svar på dina frågor!
Med vänlig hälsning,
