Hur beskattas jag vid försäljning av ärvd fastighet belägen i Lettland?
Vilket anskaffningsvärde kan man använda vid en försäljning av en ärvd fastighet i Lettland och hur hanteras beskattningen i Sverige.Fastigheten har ävts i flera led. Nybyggnad av hus ägde rum 2000.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vilket anskaffningsvärde råder enligt Svensk rätt?
Enligt svensk rätt råder att kapitalvinsten beräknas som summan av ersättningen av försäljningen reducerad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelagen, hädanefter IL). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgifter adderat med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). I det följande förklarar jag dessa sistnämnda utgiftsposterna.
Vad gäller vid arv
Vid arv råder att mottagaren övertar överlåtarens omkostnadsbelopp. Om fastigheten har ärvts i flera led kommer således omkostnadsbeloppet för den sista i kedjan att vara detsamma som för den första. Har förbättringsutgifter tillkommit under tiden öka dessa utgifter i vissa fall omkostnadsbeloppet; detta kommer förklaras nedan.
Anskaffningsvärde
Eftersom fastigheten har ärvts i flera led är det sannolikt att den förvärvades innan 1952, varvid det finns viss specialreglering. Är så fallet fastställs anskaffningsvärdet för utländska fastigheter till marknadsvärdet för den 1 januari 1952. Om den faktiska anskaffningsutgiften var högre får detta belopp användas istället (45 kap. 29 § IL).
Är fastigheten däremot initialt förvärvad senare än 1952 råder att anskaffningsvärdet är den faktiska anskaffningsutgiften, det vill säga köpeskillingen som erlades. Om köpeskillingen är okänd ankommer bevisbördan för kostnaden på den skattskyldige, det vill säga på dig. Detta är inte lagstadgat utan bygger på principiell grund. Innebörden är att om du inte kan göra en viss köpeskilling sannolikt så kommer anskaffningsutgiften fastslås till 0 kronor. Du bör kunna göra en högre utgift sannolik; fri bevisföring råder och det krävs således inte att du besitter köpeavtalet.
Förbättringsutgifter
En nybyggnation ses i regel som en grundförbättring för vilket utgiften får läggas till omkostnadsbeloppet. En förutsättning är att utgifterna sammantaget översteg 5 000 kronor för ett och samma år (45 kap. 11 § IL). Ingen tidsgräns råder för när nybyggnationen ska vara företagen utöver att den ska vara företagen efter år 1952 (jfr 45 kap. 28 § fjärde stycket respektive 29 § andra stycket IL)
Vad gäller vid en svensk persons fastighetsförsäljning i Lettland?
Sverige har ett skatteavtal med Lettland (SÖ 1993:57 och Lag (1993:1164) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Lettland). Av detta skatteavtal följer att Lettland har ensamrätt att beskatta vinst från fastighetsförsäljning då fastigheten är belägen i Lettland (art 13 punkt 1). Följden är att Sverige inte beskattar vinsten alls och istället att Lettlands skatterätt tillämpas, för vilket jag dessvärre inte kan redogöra. En förutsättning är att du själv åberopar skatteavtalet som "övrig upplysning" i deklarationen. Risken av att inte åberopa skatteavtalet är att både Lettland och Sverige gör anspråk på att beskatta vinsten och att du blir tvungen att betala dubbelt upp för samma vinst.
Sammanfattning
Enligt svensk rätt utgör omkostnadsbeloppet anskaffningsvärdet + förbättringsutgifter. Vad som utgör anskaffningsvärde och förbättringsutgift redogörs för ovan. I detta fall råder enligt ett skatteavtal att Lettland har ensamrätt på beskattning förutsatt åberopande av Sveriges och Lettlands skatteavtal "SÖ 1993:57".
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänlig hälsning,
