Hur gör man med det gemensamma huset vid en skilsmässa?
Hej!
Min fru vill skilja sig. Vi har ett gemesamt hus och jag vill bo kvar ett par år, så barnen får en lugnare skilsmässa. Min fru vill inte bo kvar. Hon vill inte ta hand om ett hus och hon vill inte bo i detta hus, hon har velat flytta redan innan skilsmässan. Jag har möjlighet att ta hjälp av mina föräldrar för att köpa ut henne. Hon har inte samma möjlighet. Vi kom överens om att jag skulle köpa ut henne så jag har löst det med banken och mina föräldrar.
Vi har tagit in tre mäklare som värderat huset. Det var så vi kom överens om att göra. Nu tycker hon att snittet på värderingarna är för lågt och vill inte låta mig köpa ut henne till det priset utan hon vill sälja huset. Kan hon tvinga mig? Eller vad finns det för lagar och regler kring en sådan situation?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hur gör man med det gemensamma huset vid en skilsmässa?
Eftersom det i ert fall handlar om äktenskapsskillnad är äktenskapsbalken tillämplig (ÄktB).
Ett äktenskap upphör genom äktenskapsskillnad (skilsmässa) eller när någon av makarna dör (1 kap. 5 § Äktb). Huvudregeln när ett äktenskap upphör är att det ska ske en bodelning (9 kap. 1 § ÄktB). Det råder avtalsfrihet vid en bodelning, makarna får lov att komma överens med varandra. En bodelning ska vara skriftlig och undertecknad av båda makarna (9 kap. 5 § ÄktB). En bodelning innebär att makarnas giftorättsgods läggs samman efter att skulder har dragits bort från det totala värdet och summan delas sedan i två (11 kap. 3 § ÄktB). Med giftorättsgods avses alla tillgångar som inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Enskild egendom ingår inte i bodelningen (7 kap. 2 § ÄktB). Det som ska ingå i bodelningen är alltså giftorättsgodset (10 kap. 1 § ÄktB).
Den gemensamma bostaden, vilket i ert fall är ert hus, kan en av makarna få avräknad på sin lott med förutsättning att denna maken har störst behov av den (11 kap. 8 § ÄktB). För att detta ska vara möjligt måste det göras en behovsprövning av vem av makarna som behöver den gemensamma bostaden mest. Man tar hänsyn till vem av makarna det är som har vårdnad över barnen och makarnas ekonomiska förutsättningar, det vill säga den som har råd att behålla bostaden får bo kvar. En viktig förutsättning är vid denna behovsprövningen att egendomen inte får vara enskild egendom (7 kap. 2 § ÄktB).
Vad gäller i ert fall?
Det framgår inte tydligt av din fråga att ni har skilt er eller om ni har upprättat en bodelning. Det är genom bodelningen det fastställs vilken egendom som tillfaller vardera make. I bodelningen kan du och din fru bestämma att huset ska tillfalla dig. Du får då, precis som du har skrivit i din fråga, ersätta din fru med pengar eller andra gemensamma tillgångar för att kompensera för andelen som din fru hade i huset. Från denna summan kan eventuella framtida mäklarkostnader och den latenta skatteskulden räknas av.
Du skriver även att du och din fru har haft tre mäklare som värderat bostaden till ett pris och jag antar att ni utefter detta priset kom överens om att din fru ska låta dig köpa hennes andel. Det är viktigt att poängtera att en värdering av egendomen ska ske så nära bodelningen som möjligt. Detta innebär att om värdet på egendomen, i detta fallet ert hus, har stigit sedan ansöka om äktenskapsskillnad så är värdet med värdestegringen det värdet som gäller vid bodelningen.
Om en bodelning är gjord och er överenskommelse är nedtecknat i bodelningen så gäller det. Det ska alltså framgå av bodelningen att du ska ta över huset och och betala till din fru. Om ni däremot inte har gjort en bodelning och det inte finns något annat skriftligt avtal mellan er handlar det om ett muntligt avtal.
Muntliga avtal regleras i avtalslagen (AvtL) och ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt. Detta följer av principen om pacta sunt servanda, vilket innebär att avtal ska hållas oavsett om de är skriftliga eller muntliga. Detta innebär att din överenskommelse med din fru om att du ska köpa hennes andel till det priset som mäklarna värderat huset till är giltig. Det krävs däremot att du kan bevisa att det muntliga avtalet har uppkommit, vilket ibland kan vara svårt och ett skriftligt avtal är alltid lämpligt att upprätta.
Kan din fru tvinga fram en försäljning?
Jag antar att ni inte har skilt er än och därför kan jag konstatera att din fru inte kan tvinga fram en försäljning av ert hus utan ditt samtycke eller utan att gå till domstol (7 kap. 5 § och 7 kap. 8 § ÄktB). Om ni däremot har skilt er blir samäganderättslagen tillämplig. Din fru har då en möjlighet att tvinga fram en försäljning även om du motsätter dig det, detta med förutsättningen att ni inte kommit överens om något annat i ett avtal (1 och 6 § samäganderättslagen).
Sammanfattning
Mycket av det som framgår av din fråga talar för att du kan ta över huset, men en mer ingående behovsprövning borde göras. Ni måste upprätta en bodelning och det ska framgå att du ska ta över bostaden i enlighet med reglerna i ÄktB. Det är viktigt att komma ihåg att det råder full avtalsfrihet vid en bodelning och det finns alltså en möjlighet för dig att köpa ut din fru. Om ni inte har skilt er kan din fru inte tvinga fram en försäljning utan att gå till domstol, men om ni har skilt er finns det en möjlighet för din fru att tvinga fram en försäljning. Jag kan inte ge dig ett konkret svar för vad som gäller i just ditt fall, detta på grund av att det inte tydligt framgår i frågan om ni har skilt er eller inte.
Jag rekommenderar därför att du tar kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp i ditt ärende.
Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Jag hoppas att du har fått någon vägledning i dina frågor!
Med vänliga hälsningar,
