Hur löser min sambo ut mig från vår bostad?
Jag och min sambo går skilda väger och han skall köpa ut mig. Han säger att han kan köpa ut min för trehundratusen. Vi köpte vårat hus för tvåmiljonernittio. Idag hade jag en mäklare som värderade huset till tremiljoneretthundratusen. Hur räknar man ut så att det blir rättvist. Kan man lösa enkelt? Måste man ha en jurist? Kan man inte bara köpa ut en och så är allt klar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
När ett samboförhållande upphör av annan anledning än att samborna ingår äktenskap med varandra ska på begäran av någon av samborna samboegendomen fördelas dem emellan. Begäran om bodelning ska framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde (8 § sambolagen, SamboL). Till samboegendom hör sambors gemensamma bostad och bohag om egendomen förvärvats för gemensam användning (3 § SamboL). Normalt sett räknas bostaden som samboegendom om den är förvärvad under samboförhållandet, vilket verkar vara fallet för er. Det kvittar då vem som står som ägare av bostaden. Sambor kan dock avtala om att bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen (9 § SamboL). I ert fall framgår inte att det finns något samboavtal varför det inte beaktas i svaret.
Vid övertagande av bostad genom bodelning är man inte skattskyldig. Däremot kommer du i framtiden, när du säljer bostaden, att bli skattskyldig för den vinst som görs. Därför görs det vid utlösen en fiktiv försäljning för att man ska beakta eventuell framtida skatt som ska dras av. Det innebär att du ska ersättas för den skatt du kommer att betala vid en framtida försäljning. Den utgångspunkt man har är om det skulle skett en försäljning nu (då det är omöjligt att veta vad fastigheten rent faktiskt är värd i framtiden). I praktiken sker det genom att man gör en värdering av bostaden och därefter dras 22% skatt på den eventuella vinsten. Slutligen delas summan i två delar.
I ert fall är "försäljningspriset" 3.100.000 kronor medans inköpspriset är 2.090.000 kronor vilket innebär en vinst för dig. Vinst vid försäljning av fastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). I ert fall är "ersättningen" för den avyttrade bostaden 3.100.000 kronor, då det är marknadspriset. Ni kan även dra av kostnader för avyttring (mäklarkostnader). Kostnaderna får dras av från ersättningsbeloppet innan kapitalvinstberäkningen görs.
Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (vad ni ursprungligen köpte bostaden för) ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet för de beskattningsår då de sammanlagt uppgått till minst 5.000 kronor (45 kap. 11 § IL). Även utgifter för förbättrande reparationer och underhåll av bostaden räknas som en förbättringsutgift, men måste hänföra sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren (45 kap. 12 § IL).
Det står givetvis dig och din sambo fritt att avtala om vad ni kommer överens om. Om du däremot vill att det ska bli så "rättvist" som möjligt, rent juridiskt, kan det vara en god idé att anlita en jurist som hjälper er med uträkningen. Att ha en jurist som sköter det praktiska minskar även riskerna för konflikter därom i framtiden.
I ert fall har jag inte tillgång till alla era uppgifter. Min rekommendation är därför att du anlitar en jurist som hjälper er vidare. För det fall att du är intresserad av att anlita en av Lawlines jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
