Hur räknar vi ut försäljningspris och latent skatt?
Hej
Tyckte uträkningen av er gällande försäljningspris dvs
Marknadsvärde+ renoveringskostnader- mäklararvode och därmed vinsten kändes fel.
Jag ser det så här:
Köpt huset för: 2 400 000
Renoveringskostnader: 700 000
Marknadsvärde: 6 000 0000
Vinst: 6 000 000-2 400 000- 700 000=2 900 000
22% x 2 900 000= 638 000
2 900 000-638 000=2 262 000
Delat på två= 1 131 000
Verkar det rätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då din fråga är ganska kortfattat ställd, utgår jag från att det rör sig om att ena parten ska köpa ut den andra parten ur en fastighet i samband med en bodelning. När man ska lösa ut någon ur en fastighet sker det ingen egentlig försäljning, utan man gör en fiktiv sådan. Beloppet den parten som ska ta över fastigheten minskar med den latenta vinstskatten och mäklarkostnader. När parten som tagit över fastigheten i framtiden säljer fastigheten betalar den kapitalvinstskatt på hela fastigheten (men har då i förväg blivit ersatt genom det avdrag som gjorts). Den fiktiva försäljningen innebär att man beräknar en försäljning utifrån rådande marknadspris för att få fram den fiktiva kapitalvinsten.
Beräkningen av kapitalvinst och skatt
Vinst vid försäljning av fastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). I ert fall är "ersättningen" för den avyttrade fastigheten 6.000.000 kronor, då det är marknadspriset ni är överens om. Ni kan även dra av kostnader för avyttring (mäklarkostnader). Kostnaderna får dras av från ersättningsbeloppet innan kapitalvinstberäkningen görs. Som jag förstår det vill du inte räkna med någon mäklarkostnad, varför ersättningsbeloppet blir 6.000.000 kronor.
Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (vad ni ursprungligen köpte fastigheten för) ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter kan avse t.ex. en tillbyggnad av fastigheten eller andra förbättrande åtgärder (jfr 45 kap. 11 § IL). Förbättringsutgifter får dras av för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5.000 kronor. I ert fall har du uppgett förbättringsutgifter om 700.000 kronor, varför omkostnadsbeloppet blir 2.400.000 kronor + 700.000 kronor = 3.100.000 kronor. Desto högre omkostnadsbelopp, desto lägre kapitalvinst blir det i slutändan.
Skatten på kapitalvinster är som huvudregel 30% (65 kap. 7 § IL). När det gäller kapitalvinst för försäljning av privatbostad görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22% på kapitalvinsten (vilket innebär att den latenta skatteskulden är densamma).
Uträkning med de uppgifter du delgett oss
Marknadsvärde: 6.000.000 kronor
Omkostnadsbelopp ink. ny-, till- och ombyggnad, förbättringskostnader, lagfart vid förvärv, pantbrevskostnad m.m.: 3.100.000 kronor
Vinst: 2.9000.000 kronor
Skatt: 22% på 2.900.000 kronor = 638.000 kronor
Nettovärde: 6.000.000 kronor – 638.000 kronor = 5.362.000 kronor. Hälften av detta (2.681.000 kronor) är vad som ska betalas för att lösa ut den andre ägaren.
Så som du har räknat i din fråga drar du bara av den latenta skatten från vinsten. Men den fiktiva försäljningen innebär att man beräknar vad det skulle kosta parterna om fastigheten hade sålts på marknaden idag. Hade fastigheten sålts på marknaden hade den sålts för 6.000.000 kronor. Vinsten att skatta på hade varit 2.900.000 kronor innebärande en skatt om 638.000 kronor. Parterna hade då vardera erhållit 2.681.000 kronor från försäljningen efter avdrag för kapitalvinstbeskattning. För att det ska bli "rättvist" är det således ovanstående uträkning som gäller, sen står det givetvis er fritt att komma överens om annat.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
