Värderas lotterna vid klyvning av fastighet?
Hej Vi är två dödsbodelägare som inte är överens om en stugfastighet med två byggnader. Jag vill stycka av den ena och den andra dödsbodelägerans linje är att sälja. Om inte jag ger med mig kommer det att leda till tvångsförsäljning. Jag tror jag kan begära klyvning, men byggnaderna är olika så klyvning bör ske i kombination med en reglering av de nya fastigeheternas olika värde. Kan jag framtvinga en klyvning trots detta?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Klyvning av fastigheter regleras särskilt i 11 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) (här kallad FBL). Också de allmänna bestämmelserna i 3 kap. FBL är gällande vid klyvning, liksom 5 kap. FBL. Gällande tvångsförsäljning av samägd fastighet blir lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (här kallad samäganderättslagen) aktuell.
Klyvning anses vara en nybildningsåtgärd
Inledningsvis ska som sagt de allmänna bestämmelserna i 3 kap. FBL tillämpas vid klyvning. Detta eftersom klyvning är en nybildningsåtgärd (fastigheten nybildas) som måste uppfylla nybildningsvillkoren i 3:1 FBL; ombildningen ska bl.a. resultera i att fastigheten blir lämpad för sitt ändamål. Det är inte aktuellt att nybilda en fastighet ifall det sker för nytt ändamål, om fastigheten inte blir lämplig för det nya ändamålet inom en överskådlig tid, 3:1 1 st. FBL.
Det är Lantmäteriet som utreder ifall fastigheten är lämplig för om- eller nybildning. Skulle en klyvning anses vara lämplig, ska er respektive klyvningslott stå i proportion till den andel ni äger, dvs. lottens värde ska motsvara vardera ägarandel så långt det är möjligt. För att det ska vara möjligt måste all mark som ingår i klyvningen värderas; de nya fastigheterna och dess värde regleras alltså i detta förfarande. Är ni inte överens om klyvningen, ska Lantmäteriets förrättare fördela det som ingår i fastigheten (byggnader mm.) enligt 11 kap. FBL.
Delägare kan begära klyvning av delägd fastighet
I 11:1 FBL stadgas att en delägare kan ansöka om klyvning av samägd fastighet. Du behöver inte de andra delägarnas samtycke för att ansöka om klyvning; det krävs således inte att ni är överens om att klyvning är det bästa alternativet. Klyvningen får bara genomföras om den kan "[ske] enligt framställt yrkande" (11:3 FBL).
Det uppställs dessutom särskilda krav på klyvningens genomförande när det finns byggnader på fastigheten. I 11:3 3 st. FBL stadgas att fastighet, där byggnad finns, bara får klyvas om "det ej innebär avsevärd olägenhet för delägare att byggnaden eller anläggningen tillföres hans lott". Med det menas att den delägare som får en fastighet på sin lott troligen kan komma att behöva ersätta övriga delägare för värdet som byggnaden tillför lotten, vilket ju kan bli ekonomiskt betungande och utgöra en "avsevärd olägenhet" för delägaren i fråga.
Klyvning har företräde framför tvångsförsäljning
I samäganderättslagen regleras tvångsförsäljning av samägd fastighet. Den andra dödsbodelägaren kan på eget bevåg ansöka om tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen. Ifall du ansöker om klyvning innan rätten har hunnit ta beslut om tvångsförsäljning, vilandeförklaras frågan om tvångsförsäljning hos rätten, 7 § samäganderättslagen. Skulle inte klyvning anses vara lämplig, så kan det återigen blir aktuellt med tvångsförsäljning enligt samma lag.
Sammanfattningsvis
Du kan begära klyvning av fastigheten, vilket sker ifall nybildningen anses vara lämplig. Ansöker du om klyvning innan ett beslut om tvångsförsäljning har hunnit fattas av rätten, vilandeförklaras ansökan om tvångsförsäljningen. Vid klyvning kommer lotterna att fördelas i förhållande till hur stora andelar ni äger av fastigheten, så långt det är möjligt. Den fastighetsägare som får en fastighet av större värde som sin lott åläggs en ersättningsskyldighet gentemot övriga ägare. Får du t.ex. byggnaden av större värde på din lott, ska ersättning utgå till den andre dödsbodelägaren i motsvarande mån. Skulle det däremot visa sig att fastigheten inte är lämplig för nybildning, kan det återigen bli aktuellt med tvångsförsäljning av densamma.
Kostnaderna för klyvning fördelas mellan er efter vad som är skäligt, 11:10 FBL.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
