Hur säljer jag halva bostadsrätten till min sambo?
Hej!
Jag och min sambo ska gifta oss näst år (2021).
Vi har varit sambo i min lägenhet (BRF) sedan ca ett år tillbaka. Nu vill vi gärna att han kliver in och äger hälften men det känns lite klurigt på vad som blir en bra lösning för oss båda.
Jag har ägt och bott i lägenheten sedan okt 2016. Jag köpte den sept 2016 för 3 060 000 kr och vid kontakt med samma mäklare är värdet idag ungefär detsamma.
I dagsläget har jag ca 2 300 000 kr kvar i lån. jag har också ett uppskov sedan tidigare på 135 000 kr som måste betalas om jag gör en försäljning och sedan äger bara 50% dvs till en lägre summa.
Om vi gör en försäljning så att min sambo ska äga 50% (1 530 000 kr) och därmed ta över halva lånen (1 150 000 kr) ska han då betala mig 380 000 kr? Blir det rätt för oss båda? Eller ska man räkna med de pengar jag redan har betalat in på lånen från köpet fram till nu? Dvs räkna vad lånet var från början?
Skriver vi ett köpekontrakt oss emellan? Finns det mall att ladda ner?
Finns det ngn mall/hjälp för att skriva ett äktenskapsförord/testamente för en ev skilsmässaa/bodelning för våra respektive barn (särkullebarn?). Eller är det ett försäkringsbolag vi ska kontakta angående möjligheten att bo kvar om det händer ngt med den andra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga vill du att din sambo ska äga hälften av din bostadsrätt och att överlåtelsen ska ske genom att han köper in sig, inte genom att du skänker halva bostaden till honom. Det är fullt möjligt för dig att sälja halva bostaden. Vilket pris du vill sälja den för är upp till er båda att komma överens om, men om vi antar att du vill sälja den för marknadspriset om 3.060.000 kronor blir köpeskillingen för din sambo 1.530.000 kronor. Om han samtidigt tar över lån om 1.150.000 kronor innebär det precis som du beräknat att han ska ersätta dig med 380.000 kronor utöver det. Normalt sett räknar man inte med vad lånen varit från början, även om det är upp till er att komma överens om ett pris.
Då du har ett uppskovsbelopp sedan tidigare ska det återföras om du säljer bostaden. Eftersom du endast säljer en del av bostaden ska bara en del av uppskovet återföras. För att räkna ut hur mycket du ska återföra används formeln uppskovsbeloppet x marknadsvärdet på den överlåtna delen av bostaden / marknadsvärdet på hela bostaden (47 kap. 11 § inkomstskattelagen). I ditt fall skulle det innebära 135.000 kr / 1.530.000 kronor / 3.060.000 kronor = 65.000 kr ska återföras.
Vid försäljning av en del av bostadsrätten krävs att det upprättas ett överlåtelseavtal. För överlåtelseavtalet finns vissa formkrav för att det ska vara giltigt; avtalet ska vara skriftligt, det ska framgå vilken lägenhet överlåtelsen gäller, priset ska framgå samt avtalet ska vara undertecknat av både köpare och säljare (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Då du säljer en del av bostadsrätten ska andelens storlek anges i överlåtelseavtalet. Hela priset som betalas för andelen ska uppges, även om betalning till viss del sker genom att din sambo övertar en del av lånen. För att överlåtelsen ska bli giltig krävs att frågan om medlemskap prövas av bostadsrättsföreningens styrelse vilket i regel inte är något problem när det handlar om make/sambo (jfr 2 kap. 5 § bostadsrättslagen)
För att reglera vad som gäller vid eventuell separation medan ni är sambor kan ni upprätta ett samboavtal och avtala om att bodelning inte ska ske avseende viss egendom. När ni väl gifter er kan ni istället upprätta ett äktenskapsförord i vilket ni avtalar om att all eller viss egendom ska utgöra er enskilda egendom och inte ingå i en bodelning. För det fall att någon av er avlider är det en god idé att ni upprättar ett testamente om att ni ärver varandra. Som sambor har ni ingen arvsrätt utan testamente. Som gifta finns det förvisso en arvsrätt, däremot har de särkullbarn ni har rätt att få ut sitt arv direkt. Till viss del är lösningen att ni upprättar ett testamente där ni ärver varandras andelar i bostadsrätten. Det ska dock uppmärksammas att det inte är möjligt att göra ett barn arvlöst. Som bröstarvinge har man alltid rätt till sin laglott, vilket är hälften av vad man egentligen skulle ärvt. Rätten till laglott innebär helt enkelt att det, trots testamente, finns en risk att den efterlevande av er blir tvungen att lösa ut eventuella särkullbarn för att ha möjlighet att bo kvar. Däremot minskas risken med ett testamente.
Vi erbjuder inte någon nedladdning direkt av testamente, köpeavtal, samboavtal eller äktenskapsförord. I vår avtalstjänst på vår hemsida erbjuder vi bland annat samboavtal och äktenskapsförord till konkurrenskraftigt pris. Tjänsten innebär att ni själva fyller i era uppgifter och efter betalning får avtalet skickat till er per e-post. I ert fall, då ni behöver även testamente och överlåtelseavtal, är min rekommendation att ni anlitar en jurist som kan hjälpa er med alla dokument. Givetvis kan en av våra jurister hjälpa er med detta. Om så är intressant är ni välkomna att återkomma till mig så ser jag till att ni får en offert att ta ställning till.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig imorgon, fredagen den 31 juli, klockan 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan, så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
