Hur ska avkastningen från en samfälld fastighet fördelas?
Hej!
Vi är 4 lagfarna ägare inom samma familj som äger en hyresfastighet. Fastigheten deklareras som näringsfastighet. Den ger årligen ett överskott som deklareras och fördelas med 25% deklarationsmässigt. Problemet är att hen som har hand om administrationen bl a ekonomin med betalningar, bokföringen, deklarationen på Ne bilagan mm (mot en extra ersättning) också har kontroll över utbetalningen av det årliga överskottet på 25%. Nu har det gått grus i maskineriet och hen har självmant bestämt att enbart betala ut det årliga överskottet till tre av delägarna men inte den fjärde. Är detta lagligt?
Tacksam för ett svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Enligt min mening råder det inga tvivel om vad som gäller i förevarande fall varför den här utredningen inte heller kommer att bli särskilt lång.
Jag misstänker att något samäganderättsavtal inte har manifesterats i skrift. I grunden är det nämligen avtalet som styr den rättsliga bedömningen. Inom avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta löftesprincipen ur spel. Samäganderättsavtal kan dock ingås formlöst (utan krav på skriftlighet), det vill säga muntligt och konkludent. Det sistnämnda betyder underförstått eller genom parternas ageranden. Under förutsättning att parterna (du och övriga delägare) har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende delägarskapet i näringsfastigheten talar det för att det föreligger ett konkludent ingånget samäganderättsavtal. Avtalsinnehållet kan jag av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som eventuellt har utbildats mellan er inte utgör någon allmänt känd materia. Men utifrån din ärendebeskrivning står det i vart fall klart att ni hittills har fördelat avkastningen lika mellan er, vilket därför får anses utgöra en vital del av det samäganderättsavtal som jag menar har uppstått konkludent i det här fallet.
När det gäller samäganderättslagen kan följande anföras. I 1 § sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas. Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext följer av ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda fastigheten är lika stora om ingenting annat har bestämts (1 §) och att fastighetens förvaltning och eventuella inplanerade åtgärder kräver konsensus, alltså samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att varje delägare vid samägd egendom besitter en vetorätt (2 §). Undantag görs dock för åtgärder som inte tåls uppskov, det vill säga akuta åtgärder. I samäganderättslagen regleras däremot inte hur avkastningen ska hanteras. Av 3 § följer emellertid att vid oenighet om hur egendomen ska fördelas eller nyttjas kan, efter ansökan, tingsrätten utse en god man, vars uppdrag enligt 4 § första stycket är att godset till delägarnas samfällda bästa förvalta. Vidare uttalas i andra stycket i samma lagrum att behållen avkastning av godset varde av gode mannen för varje år mellan ägarna fördelad. Även om samäganderättslagen saknar regler om hur avkastningen ska fördelas av delägarna själva torde en likabehandling alltid vara utgångspunkten och således även i det här fallet. I synnerhet mot bakgrund av den ordning som hittills har gällt mellan er fyra, men också för att alla åtgärder i övrigt gällande samägd egendom fordrar konsensus. När det sedan gäller just ägarandelar och vilka rättigheter som brukar följa med sådana kan en jämförelse göras med vad som gäller för ägarandelar i aktiebolag. I 4 kap. 1 § aktiebolagslagen kommer den så kallade likhetsprincipen till uttryck och där sägs att alla aktier normalt sett har lika rätt i bolaget. Min slutsats och som svar på din faktiska fråga lyder därför att beslutet om att utestänga en av delägarna från att ta del av avkastningen som näringsfastigheten genererar inte är lagligt.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
