Hur ska vårt nyttjanderättsavtal tolkas när mycket har lämnats oreglerat?
Hej,
Vi har sjöbodskontrakt som skrevs 1971, där delägare betalade för uppförande , står för kostnad av underhåll och har dispositionsrätt.Bodarna och mark ägs av tomtägarföreningen. Ovan dokumenterat i ett avtal som gäller tillsvidare utan något slutdatum.
Så funderingar/frågor,
- Det är ingen tidsgräns definierad i dessa, behövs inte det i avtal som gäller dispositionsrätt eller finns det någon lagstadgad tidsgräns ? (Motsvarande Arrende avtal som har en begränsning på 50 år om jag fattar rätt)
Om inte så gäller dessa avtal tillsvidare.
- Delägarna har betalt för sjöbod och ansvarar för löpande underhåll, men det finns ingen typ "årlig avgift". Är detta ok, eller behöver vi ngn form av avgift för att avtalet skall vara giltigt ?
- Om, kan underhållskostnaden ses som årlig avgift?
Lawline svarar
Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. En tomtägarförening äger en fastighet på vilken det står ett antal sjöbodar som från början och till fullo upprättades av andelsägarna (medlemmarna) själva som idag även står för det löpande underhållet. Mot detta besitter vissa av föreningens medlemmar, bland annat du själv, en nyttjanderätt till sjöbodarna och kopplad till detta har du några avtalsrättsliga frågor, vilka följer av din ärendebeskrivning enligt ovan. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av frågorna är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL), men viss hänsyn måste även tas till avtalsrättsliga principer och/eller resonemang eftersom lösningen egentligen inte går att finna direkt i den för avtalsrätten ganska så allmänt hållna lagstiftningen. I Sverige råder det nämligen en mycket långtgående disposivitet, avtalsfrihet, varför det i första hand ofta ankommer parterna att själva reglera sina inbördes förehavanden.
Några inledande hållpunkter och ett avtalsrättsligt resonemang
Avtal kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Utifrån din ärendebeskrivning är det tydligt att någon form av anbuds- och acceptutväxling i vart fall skedde vid tidpunkten för avtalsslutet, alltså när du skrev på sjöbodskontraktet, och vad som däri manifesterades utgör naturligtvis basen för den rättsliga bedömningen. Men samtidigt och mot bakgrund av dina frågor verkar mycket ha lämnats oreglerat varför avtalet i övrigt kan behöva tolkas för att utröna om några tilläggsklausuler eventuellt kan ha införlivats i avtalet, antingen muntligt eller genom ett av parterna konkludent handlande, och som då kanske skulle kunna ge svar på en eller flera av de nu uppkomna frågorna.
Under förutsättning att du och tomtägarföreningen, utöver den befintliga avtalstexten, har handlat utifrån och följt vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende kostnader, bruket och förvaltningen av sjöbodarna talar detta för att det ligger något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den aktuella situationen. Avtalsinnehållet kan jag då av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som eventuellt kan ha utbildats mellan dig och tomtägarförening naturligtvis inte är någon allmänt känd materia. Men så länge du och föreningen inte har accepterat att en part ensamt äger rätt att diktera nya villkor (vilket i de allra flesta snarlika sammanhang torde framstå som högst osannolikt) bör en godtycklig justering av avtalsinnehållet utgöra ett avtalsbrott. Vid konkludent ingångna avtal, och i förekommande fall även vid skriftliga sådana, saknas dock inte sällan uttryckliga bestämmelser om eventuella påföljder vid brott mot avtalet och den tillhörande lojalitetsplikten gentemot motparten varför allmänna skadeståndsrättsliga principer istället kan komma att aktualiseras i en sådan situation.
Måste det finnas en tidsgräns i den här typen av nyttjanderättsavtal? Och vad gäller egentligen angående den uteblivna avgiften?
Det korta svaret på den första frågan lyder; Nej, ett tillsvidareavtal, likt andra typer av avtal som löper tillsvidare (exempelvis ett anställningsavtal avseende en tillsvidareanställning), behöver inte tidsbestämmas, vilket ligger i sakens natur. Det stämmer förvisso att det för arrendeavtal föreligger en bortre tidsgräns om 50 år (jfr 7 kap. 5 § jordabalken), men i det här fallet handlar det om en dispositionsrätt, en sedvanlig nyttjanderätt, och precis som vid andra hyresavtal kan ett sådant gälla tillsvidare. Mot bakgrund av den ovan nämnda avtalsfriheten ska dock noteras att det inte finns någonting som hindrar parterna från att avtala om annat, vilket även är möjligt inom arrenderätten. Min uppfattning är således att ditt sjöbodskontrakt löper tillsvidare.
När det sedan gäller avgiftsfrågan finns det dessvärre inga givna svar, men som det inledningsvis påpekades utgör avtalet grunden för den rättsliga bedömningen och av sjöbodskontraktet framgår det i och för sig inte uttryckligen, men indirekt, att dispositionsrätten inte ska vara förenad med något avgiftsuttag. Givet att några dolda (tysta) avtalsvillkor inte har förts in konkludent i kontraktet och därmed förändrat innehållet bedömer jag, som svar på din andra fråga, att avtalet är giltigt trots att dispositionsrätten eventuellt utgår mot noll kronor i ersättning. Skulle det föras fram en annan uppfattning, alltså en avvikande mening, från styrelsens sida blir detta i praktiken en ren förhandlingsfråga er emellan och skulle inte frågan kunna lösas internt kommer ni bli nödgade att behöva hänskjuta ärendet till en domstol. Detsamma gäller huruvida det går att likställa underhållskostnaden med en årlig avgift för det fall styrelsen skulle begära att en sådan tas ut av dig. Men med tanke på att såväl uppförandet som underhållet har bekostats av dig själv menar jag att det går att argumentera för din mening, men samtidigt är det naturligtvis också fullt brukligt att ta ut en avgift vid begagnande av annans mark. Och av processekonomiska skäl är definitivt en uppgörelse i godo att föredra för alla inblandade framför en domstolsförhandling.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
