Kan jag säga upp en hyresgäst genom att totalrenovera huset?
Hej
Det är så att jag är intresserad över att köpa ett hus i markaryd, men ett litet problem, där ägaren har hyrt ut huset där hyresgästen bott där över 20 år.
Vad jag vet så har jag rätt att ta ut hyresgästen om jag totalrenoverar huset?
Då gäller väll inte besittningsrätten?
Då har jag rätt att säga upp hyresgästen?
Hade behövt ett 100% svar
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En grundregel inom fastighetsrätten är att köp bryter legostämma, vilket innebär att bland annat hyresavtal upphör vid överlåtelser av fastigheter. Det finns dock en rad undantag från den regeln som fastställs i 7 kap 10-21 §§ jordabalken. Eftersom du vet om att hyresgästen finns där, blir alltså hyresavtalet giltigt mot dig, se 7 kap 14 § jordabalken.
Besittningsskydd
Precis som du skriver har hyresgästen ett besittningsskydd. Det går dock att säga upp avtalet om fastigheten ska rivas eller renoveras i stor omfattning, se 12 kap 46 § jordabalken. Detta gäller endast om det inte är oskäligt mot hyresgästen, eller att det inte finns någon möjlighet för hyresgästen att stanna kvar i lägenheten under renoveringen.
Bedömning i tre steg
För att det ska vara möjligt för dig att säga upp din hyresgäst måste det föreligga sakliga skäl. Som ovan nämnt är totalrenovering ett sakligt skäl enligt 12 kap 46 § jordabalken.
Hyresgästen måste då åberopa ett skyddsvärt intresse. Typiskt sett att det inte finns några andra alternativ till boende, eller att det rör sig om en familj med barn som blir hemlösa.
Till sist görs en intresseavvägning som du måste vinna för att det ska finnas en möjlighet att säga upp hyresavtalet.
Det innebär att om din hyresgäst har starka skäl att bo kvar och att du egentligen bara renoverar för att bli av med hyresgästen, kommer du förmodligen inte kunna säga upp hyresgästen. Det ska tilläggas att hyreslagen (12 kap jordabalken) tolkas till hyresgästens fördel, se 12 kap 1 § jordabalken.
Sammanfattning
Det finns en möjlighet att säga upp ett hyresavtal om du ska genomföra en omfattande renovering. Dock måste en avvägning mellan hyresgästens skyddsintressen och ditt behov av renoveringen göras. Du måste vinna den intresseavvägningen för att du ska kunna säga upp avtalet. Om du behöver ett mer preciserat svar kan våra jurister hjälpa dig utifrån att vi får mer detaljerad information om omständigheterna.
Vänligen,
