Kan köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp reduceras av uppgifter som lämnas av säljaren?
XXX var spekulant på ett torp i Småland. Efter visst letande hittade han en mäklare som uppgav att han hade ett torp med sjöutsikt. Då spekulanterna är många på objekt av denna typ slog Igor till direkt, varpå köpekontrakt skrevs. Vid de snabba köpeförhandlingarna svarade både säljare och mäklare muntligen på Igors fråga att sjöutsikten var en väsentlig sak för honom. Någon klausul härom togs inte upp i köpehandlingarna. När Igor en tid senare beser sitt nyförvärv visar det sig att sjöutsikt saknas helt. Vad kan XXX göra i denna situation?
Jag fick följande svar:
Köpet synes ha byggt på förutsättningen att sjöutsikt skulle finnas. Trots detta har ingen formell garanti lämnats vare sig muntligen eller skriftligen. Säljaren har dock på köparens fråga uttryckligen svarat att utsikt skulle finnas. Denna utsaga är en s.k enuntiation. En avvikelse från en sådan enuntiation är att anse som ett s.k konkret fel som är relevant och åberopbart av köparen.
Men min fråga är, varför har inte köparen en undersökningsplikt här? Bör han inte kolla upp om det finns en sjöutsikt först?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan besvaras med regler som finns i jordabalken (JB).
Allmänt om undersökningsplikt vid fastighetsköp
Undersökningsplikten vid fastighetsköp innebär, att fel som varit möjliga att upptäcka vid en normal undersökning av fastigheten, inte grundar juridiskt ansvar för säljaren. Med andra ord står köparen risken för upptäckbara fel. Undersökningsplikten kan variera i omfattning.
Detta följer av regler som finns i 4 kap. 19 § 2 st. JB.
Vissa händelser i samband med fastighetsköpet kan alltså leda till att köparens undersökningsplikt utökas eller reduceras. En enuntiation kan, under vissa förhållanden, leda till att köparens undersökningsplikt reduceras. Enuntiationen måste i så fall bestå av en preciserad uppgift om att fastigheten har en viss egenskap. Vidare ska enuntiationen ha påverkat köparens beslut att köpa fastigheten. I praktiken innebär detta att köparens undersökningsplikt reduceras i den utsträckning som enuntiationen "garanterar" förekomsten av en viss egenskap.
Detta har klargjorts av högsta domstolens bedömning i rättsfallen:
NJA 1978 s. 301, samt
NJA 1983 s. 858.
Undersökningsplikten i ditt fall
I ditt fall har säljaren lämnat en preciserad och tydlig uppgift om sjöutsikten på fastigheten. Köparen har därför ingen undersökningsplikt beträffande förekomsten av sjöutsikt. Att fastigheten dessutom avviker från enuntiationen innebär att ett konkret fel föreligger som kan åberopas gentemot säljaren.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
