Kan man ogiltigförklara en friskrivningsklausul?
Hej köpte ett hus i oktober 2020 med friskrivningsklausul. Efter 3 månader så började man känna en doft i huset som vi inte kände när vi köpte det. Tog då kontakt med ett företag som skulle komma och göra syllkontroll av huset men då visar det sig att säljaren redan haft ute det företaget och fått gjort kontroll samt konstaterat fel vilket säljaren inte informerade oss om. Så nu min fråga kan man anmäla/stämma säljaren på något vis trots friskrivningsklausulel? Fått mailkonverstionen mellan företaget och säljaren från företaget.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Gällande rätt:
För fastighetstransaktioner gäller reglerna i 4 kap. jordabalken (JB).
Vad innebär en friskrivningsklausul?
Det finns två typer av friskrivningar: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den första innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten, exempelvis att isoleringen är i gott skick. Den andra typen innebär att köparen avskärs från alla möjligheter att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten.
Är friskrivningsklausulen giltig?
Eftersom bestämmelserna om felansvar går att avtala bort får en friskrivningsklausul i regel full verkan. Men det förutsätter att kontraktsspråket är tydligt och klart formulerat. I NJA 1983 s. 808 underkände Högsta domstolen formuleringen "[fastigheten] överlåts sådan den av köparen besiktigats" eftersom den var för luddig och innebörden oklar.
En friskrivningsklausul kan också fråntas verkan om säljaren antingen (i) kände till felet ifråga eller (ii) muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte alls fanns.
Om ni innan köpet diskuterade det nu uppkomna felet och säljaren lämnat en utfästelse i stil med att det "nyligen besiktats och är i gott skick" – alltså information som gett dig som köpare vissa befogade förväntningar – kan säljaren inte sen neka felansvar med hänvisning till friskrivningsklausulen.
Sammanfattning:
Om du kan bevisa att säljaren kände till felet i fråga innan försäljningen skedde borde du kunna ogiltigförklara friskrivningsklausulen och därefter yrka prisavdrag på grund av fel eller om felet är av väsentlig betydelse häva köpet (4 kap. 12 § JB).
Hoppas att du fick svar på din fråga! Behöver du mer hjälp kan du enkelt boka en tid med en av våra jurister här.
