Kan min hyresrätt sägas upp för att jag saknar behov av den?
Min dotter med familj flyttade hem till mig i juli 2017 . Jag gifte mig i december 2017 och jag flyttade till min fru och lät min dotter med familj bo kvar i min lägenhet.
Nu skriver hyresvärden att jag har blivit uppsagd att jag inte har behov av lägenheten de vill ta mig till hyresnämden om jag inte kommer med en uppgörelse. Vad ska jag göra? Min dotter har två småbarn!, Ska jag verkligen behöva säga att jag använder lägenheten ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga hyr du en lägenhet sedan sommaren 2017. Inneboende i lägenheten hade du din dotter och hennes familj. December 2017 gifte du dig och flyttade tillsammans med din fru. Vid flytten lät du din dotter och hennes familj bo kvar i lägenheten. Nu har hyresvärden hört av sig till dig och vill säga upp dig med anledning av att du inte längre har behov av lägenheten. Du undrar vad du kan göra åt detta.
Uppsägning på grund av avsaknad av behov av lägenheten
Bestämmelser om hyreslägenheter finns i 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad "hyreslagen". Som utgångspunkt har en bostadshyresgäst ett direkt besittningsskydd vilket innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB är uppfyllda. Punkt 10 i lagrummet innebär att hyresvärden kan säga upp dig från lägenheten om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Punkten är en generalklausul i vilken kan innefattas sådant som inte faller under punkterna 1-9 (olovlig andrahandsuthyrning, misskötsamhet m.m.). Ett typfall som hamnar under generalklausulen är att hyresgästen sägs upp med motiveringen att hen saknar behov av lägenheten på grund av ringa användning.
Som jag förstår dig är du inte längre boende i lägenheten, då du nu bor med din fru istället. Din lägenhet är i sådana fall att anse som en komplementbostad (en "övernattningslägenhet"). Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse, men besittningsskyddet är svagt. Bedömningen om behovet av lägenheten är ett skyddsvärt intresse ska ske utifrån det primära syftet med besittningsskyddsreglerna, dvs. att skydda hyresgästens besittning till hemmet. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad blir bedömningen i ditt fall snarare om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall. Enligt praxis från domstolarna är intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenheten tillgodoser. En användning av lägenheten för att tillgodose mer privata intressen anses i regel inte som skyddsvärd. För att lägenheten ska anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement ska du i princip behöva den för att du arbetar eller studerar på annan ort och pendlingsavståndet ska vara stort.
Uppsägning på grund av otillåten andrahandsuthyrning
Av din fråga framkommer inte om hyresvärden anfört att du även hyrt ut lägenheten olovligen. Det är väldigt vanligt när en hyresgäst inte anses ha behov av lägenheten för att hen nyttjar den för lite, hyresvärden även påstår att en olovlig andrahandsuthyrning skett; just för att hyresgästen låter någon annan bo i lägenheten.
Som hyresgäst har du rätt att ha inneboende, däremot får andrahandsuthyrning endast ske med hyresvärdens tillstånd. Avgörande i ert fall är huruvida det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning eller om din dotter är att anse som inneboende. Bedömningen därom får göras i det enskilda fallet och är tyvärr omöjlig för mig att göra; dock finns det sådant som talar till din nackdel. Framförallt att du inte själv verkar bo i lägenheten, men att din dotter och hennes familj gör det. En bedömning får i slutändan göras av hyresnämnden för det fall att ärendet tas till förhandling. Mot en hyresvärds påstående om andrahandsuthyrning invänds ofta från hyresgästens sida att andrahandsuthyrning inte skett utan att hyresgästen endast låtit andra bo i lägenheten och dela den med hyresgästen. Invändningen måste hyresvärden normalt sett motbevisa för framgång i sin talan. I ett äldre beslut från hyresnämnden (BD 174/1986) framgick av hyresgästens egna uppgifter att han endast i undantagsfall bott i lägenheten när han låtit någon annan använda den. Då lägenheten var på endast ett rum och kök om ca 39 m2 kunde enligt domstolen inte annan slutsats dras än att den som fått bo i lägenheten fått disponera den i sin helhet dvs. att den varit upplåten i andra hand. Enligt förarbetena när bestämmelsen infördes omfattar förbudet om andrahandsuthyrning endast sådan upplåtelse som medför en självständig rätt för tredje man att nyttja lägenheten. Den som i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar någon självständig brukningsrätt, exempelvis hyresgästens husfolk och gäster, omfattas sålunda inte av förbudet (prop. 1968:91 Bihang A s. 225).
I ditt fall finns det mycket som talar till din nackdel; dels vad gäller behovet av lägenheten, dels att din dotter och hennes familj bor i lägenheten utan att du är boende där. Folkbokföringsadress är inte avgörande, dock är det en tydlig indikation på vart man är boende i praktiken. Att du är gift och antagligen även folkbokförd där du bor med din fru, talar för att du inte har ett skyddsvärt behov av lägenheten. Att din dotter och hennes familj är boende i lägenheten medan du inte bor i den, talar även för att en olovlig andrahandsuthyrning sker. För andrahandsuthyrning krävs inte att det i sig betalas någon hyra, det är själva upplåtelsen till annan för självständigt brukande som utgör överträdelsen.
Innan den nuvarande ändringen av Jordabalken förverkades hyresrätten inte direkt utan hyresvärden behövde först uppmana hyresgästen till rättelse, eller att hyresgästen skulle ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för andrahandsuthyrning. Tidigare kunde hyresgästen således undvika ett förverkande av hyresrätten genom att direkt upphöra med den olovliga andrahandsuthyrningen eller genom att ansöka om, och få beviljat, tillstånd av hyresnämnden. Numera finns inte den möjligheten; om lägenheten hyrs ut i andra hand utan tillstånd kan hyresvärden säga upp hyresgästen direkt.
Om du som hyresgäst vägrar att godta uppsägningen måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). Om hyresgästen vägrar att godta uppsägningen är det således hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om det rör sig om du saknar skyddsvärt behov av lägenheten eller om det sker en otillåten andrahandsuthyrning.
Utifrån den information du tillskrivit oss i din fråga finns det mycket som talar till din nackdel. Du nämner dock i din fråga att hyresvärden vill ta dig till hyresnämnden om ni inte kan nå en uppgörelse. Det bästa är om du kan komma överens med hyresvärden; kanske kan hyresvärden gå med på att lägenheten överlåts till din dotter så hon står på kontraktet istället? I annat fall är det helt enkelt en förhandling i hyresnämnden som kan bli aktuell.
Om du vill ha hjälp att förhandla med din hyresvärd alternativt att du behöver hjälp av en av Lawlines jurister om ärendet går till hyresnämnden kan vi givetvis vara fortsatt behjälpliga. Lawlines jurister har lång erfarenhet av hyrestvister. Om du är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
