Kan min hyresvärd blir skadeståndsskyldig för att den förhalar besked om överlåtelse av lokal?
Hej,
Då jag inte längre använder min lokal ska jag sälja min verksamhet. Jag har kommit överens med en köpare, skickat alla uppgifter till hyresvärden och bett dem förbereda överlåtelsen. Men hyresvärden är svår att få tag i, förhalar processen och har först gått med på ett möte 2,5 månad efter begäran om godkännande för överlåtelse.
Detta kostar såklart mitt bolag mycket pengar och vi riskar även affären för överlåtelsen. Hyresvärden medger ingen kompensation utan svarar "Om vi inte svarar på din överlåtelsebegäran eller skulle neka överlåtelsen utan befogad anledning så kan du säga upp ditt hyreskontrakt i förtid. Skulle du anse att vi inte gjort vad som ålegat oss i denna del, så är du välkommen med din uppsägning. Vi är eller blir inte ersättningsskyldiga gentemot dig på grund av ett sent svar eller på grund av att vi vill se till att allt är i sin ordning innan vid godkänner en överlåtelse. Vi kommer inte heller bära några hyreskostnader i anledning av att överlåtelsen ännu inte godkänts av oss".
Dem menar även att det är en fråga om överlåtelse av lokal och inte av verksamhet. Köparens verksamhet är inte identisk men går i samma linje. Det finns heller ingen skrivet i hyresavtalet om vilken verksamhet som har, eller får, bedrivas i lokalen. Vad har jag för rättigheter att utföra affären och kan hyresvärden bli skyldig att ersätta mig för mina ökade kostnader?
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelser om överlåtelse av lokaler finns i 12 kap. 32-28 § Jordabalken (JB). Utgångspunkten är att du som hyresgäst inte får överlåta lokalen utan hyresvärdens samtycke. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden inte besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får du som hyresgäst säga upp hyresavtalet (12 kap. 32 § JB). Treveckorsfristen räknas från att hyresvärden fått din förfrågan. Det är hyresgästen som har bevisbördan för när hyresvärden fått del av framställningen. Det finns inget i lagbestämmelsen som anger att hyresvärden måste uppge skälen till ett nekande svar inom treveckorsfristen. Så framgår av en hovrättsdom (Hovrätten över Skåne och Blekinge, avd. 3, dom 2009-11-17 i mål nr T 2785-08). Enligt domen står det hyresvärden fritt att när som helst framföra sina skäl för att vägra överlåtelse. Det är först inför en eventuell rättslig prövning han måste åberopa de omständigheter som han anser utgöra giltiga skäl för vägran.
Att din hyresvärd "förhalat" processen genom att medge ett möte tidigast om 2,5 månader kan rent juridiskt tolkas som ett nej till förfrågan om överlåtelse alternativt att hyresvärden inte svarat i tid. Ett hovrättsavgörande (Hovrätten över Skåne och Blekinge, avd. 3, dom 2006-04-12 i mål nr T 137-05) utgör ett exempel på fall där hyresvärden ansågs inte ha svarat i tid. Hyresgästen (ett AB) uppgav sig i ett meddelande önska överlåta hyresrätten till ett danskt bolag inom samma koncern med angivande av namn, adress och danskt skatteregistreringsnummer och hyresgästen sade sig framställa en förfrågan om detta. Meddelandet bedömdes av domstolen som en begäran om överlåtelse.
Hyresvärden som per telefon förgäves sökt företrädare för hyresgästen och som i tvisten uppgav att man saknade kännedom om hur man kunde få fram uppgifter om ett danskt företag angav inom fristen i brev att man övervägde att godta en överlåtelse under förutsättning att man fick tillgång till ett aktuellt bokslut. Hyresvärdens meddelande bedömdes av domstolen som att företaget inte svarat i tid. I sammanhanget konstaterade domstolen att hyresvärden inte ensidigt kan utsträcka tidsfristen. Enligt lagkommentarerna till bestämmelsen kan det i det aktuella fallet ifrågasättas om inte hyresvärdens villkorade svar i stället borde ha betraktats som ett nej varvid domstolens prövning skulle ha inriktats på frågan om hyresvärden haft skälig anledning att vägra.
Den hyresvärd som får en förfrågan om överlåtelse och som vill försöka hindra hyresgästen att säga upp avtalet i förtid bör undersöka den tilltänkte hyresgästen samt med hänsyn till resultatet svara ja eller nej inom tidsfristen. Om hyresgästen i det senare fallet säger upp hyresavtalet i förtid och hyresvärden inte vill godta detta måste han föra talan om avtalets bestånd. Därvid blir utgången beroende av om hyresvärden haft skälig anledning att vägra eller inte. Ett villkorat svar får normalt ses som en vägran.
Utifrån hur du beskrivit din fråga kan det åtminstone argumenteras för att hyresvärden faktiskt svarat, men att den vägrar att ge ett besked, varför det kan tolkas som ett nej. Om du får ett nej utan skälig anledning kan du säga upp avtalet eller begära tillstånd enligt 12 kap. 36 § JB (se nedan). Däremot har du ingen möjlighet att kräva hyresvärden på skadestånd (se Hovrätten för Västra Sverige dom 2005-11-10 i mål nr T 2249-04).
I 12 kap. 36 § JB finns ett undantag från överlåtelseförbudet av lokal. Enligt bestämmelsen får den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.
Bestämmelsen innebär att du som lokalhyresgäst har möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt vill gå med på det. För att hyresrätten till lokalen ska kunna överlåtas krävs att den är uthyrd för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet. Tillämpningsområdet för bestämmelsen är således begränsat till lokal i vilken det bedrivs verksamhet med sikte på ekonomiskt utbyte. En lokal i vilken det bedrivs ideell verksamhet faller därför utanför bestämmelsen. Huruvida köparens verksamhet är tillräckligt lik din för att bestämmelsen ska vara tillämplig kan jag tyvärr inte svara på. Tillräcklig identitet mellan hyresgästens verksamhet och den som förvärvaren avser att bedriva är i mångt och mycket öppet för diskussion. Som exempel kan nämnas avgörandet ÖH 4756-15; 2015-11-27 vari hyresgästen inte lyckades visa tillräcklig identitet mellan den bedrivna verksamheten (tebutik och café) och den som skulle bedrivas (caféverksamhet med orientalisk inriktning).
Sammanfattningsvis får du inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter att samtycke begärdes får du som hyresgäst säga upp hyresavtalet. Däremot har du inte rätt till någon ersättning från hyresvärden.
Det kan i ditt fall argumenteras för att hyresvärden i princip sagt nej genom att svara men förhala eventuellt besked så som skett. Om lokalen hyrs för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet får hyresrätten överlåtas om hyresnämnden lämnar tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Om du innehaft lokalen mindre än tre år, får tillstånd bara lämnas om det finns synnerliga skäl. Det finns ett krav på identifikation mellan den verksamhet du överlåter och den som förvärvaren avser att bedriva. Huruvida sådan identifikation finns mellan era verksamheter kan jag tyvärr i detta inte besvara.
Om du önskar hjälp av en av våra jurister för att undersöka vilka möjligheter du har att driva ärendet vidare är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kommunikation. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
