Kan styrelsen i min bostadsrättsförening godtyckligt återkalla ett lämnat tillstånd gällande ett altanbygge?
Hej! Jag ansökte om att bygga en altan i BRF. Fick i ett mejl att jag får lov att bygga "280 cm ut på framsidan och ca 320 cm mot baksidan". observera cirka 320 cm. Vid bygget på baksidan fanns stora stubbar och för att få till det byggtekniskt blev det i en mejlkonversation med ordföranden i BRF justerat till 450 cm. Men jag behövde bara bygga 420 cm på baksidan och 280 cm på framsidan. Grannen mittemot som är ledamot i styrelsen tyckte att altanen blev för stor. Han själv har en altan som sticker ut 435 cm från husväggen men han har inte möjlighet att bygga i vinkel som vi har och därför är hans altan 25 kvm stor och vår blev det dubbla. Två veckor efter att altanen var färdig sade BRF upp vår nyttjanderätt och sade att vi får riva bort allt och söka om för att beviljas bara 25 kvm och hänvisar till likhetsprincipen. BRF är en semesterby med olika byggnader, 23 medlemmar, vissa har bara 3 meter husvägg och får inte ihop en altan på knappt 10 kvm och vissa har husväggar som är 20-25 meter och kan få ihop mycket stora altaner. Ingen stans står det något om begränsning till 25 kvm. Det har aldrig varit på tal i BRF om någon storlek på altan. I min ansökan fanns det en skiss på mitt bygge och måtten som jag ansökte och fått beviljade är mått från lägenhetens ytterväggar och ut på tomten. Jag har följt mina ytterväggar. I stadgan står det att man ansvarar för underhåll två meter ut från sina ytterväggar. Kan BRF säga upp nyttjanderätten trots allt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har av styrelsen i din bostadsrättsförening fått tillstånd att bygga en altan i enlighet med vissa givna villkor. Styrelsens godkännande förmedlades till dig per mail genom ordförandens försorg, men två veckor efter arbetets färdigställande blev du förelagd att riva altanen för att sedan på nytt ansöka om erforderligt tillstånd. Anledningen till detta ska ha varit att en av ledamöterna, trots godkännandet, fann att altanen hade blivit för stor. Du undrar därför vad som gäller och huruvida styrelsen verkligen kan ändra ett redan lämnat tillstånd. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Styrelsens beslut, vad gäller?
När det gäller styrelsens beslutsförhet kan följande anföras. Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av hela antalet styrelseledamöter eller det högre antal som har bestämts i stadgarna är närvarande. Vid bedömningen av om styrelsen är beslutsför ska de eventuella styrelseledamöter som är jäviga regelmässigt anses som frånvarande (7 kap. 21 § 1 st. EFL). Vidare sägs i föreningslagen att beslut inte får fattas i ett ärende, om inte samtliga styrelseledamöter, för det fall det är möjligt, har fått tillfälle att delta i ärendets behandling och därtill fått ett tillfredsställande underlag för att kunna avgöra ärendet. Härutöver uttalas att som styrelsens beslut gäller den mening som mer än hälften av de närvarande röstar för vid sammanträdet om det enligt föreningens stadgar inte krävs en särskild röstmajoritet. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (7 kap. 22 § 1 st. EFL).
Under förutsättning att styrelsen, gällande din ansökan, fattade beslutet i enlighet med ovanstående, det vill säga i behörig ordning, är styrelsen bunden av sitt löfte, eller rättare sagt ditt beviljade tillstånd. Om så verkligen är fallet kan jag av förklarliga skäl inte uttala mig om, men med tanke på ordförandens mail får utgångspunkten naturligtvis bli att beslutet togs i samband med ett sedvanligt styrelsesammanträde. Bedömningen i den här delen framstår därför som ganska otvetydig. Styrelsen torde inte godtyckligt kunna återkalla det först lämnade tillståndet. Men när det sedan gäller de senare gjorda justeringarna i förhållande dina ursprungliga handlingar (skisser) blir den juridiska knäckfrågan om dessa kan tolkas in och anses omfatta det lämnade godkännandet. Om det skulle vara så att ordföranden på eget bevåg, utan att ha förankrat det med övriga i styrelsen, beslutade om de ändringar som diskuterades i den mailkonversation som du refererar till ovan, går det möjligen att argumentera för att ordföranden överskred sin kompetens (befogenhet). Om du insåg det (subjektiv bedömning) eller i vart fall borde ha insett (objektiv bedömning) att det förhöll sig på det viset kan det få betydelse för den avtalsrättsliga bedömningen (jfr 10-11 §§ AvtL).
Likhetsprincipen, vad gäller?
I ekonomiska föreningar, exempelvis i bostadsrättsföreningar, brukar inte sällan likhetsprincipen åberopas vid missnöje bland medlemmarna och principen kommer i det följande att beröras närmare eftersom styrelsen åberopar denna som grund för det löfte man nu avser att riva upp. Den är till att börja med inte lagstadgad utan är en så kallad allmän rättsprincip med ursprung i aktiebolagsrätten. Likhetsprincipen syftar till att omöjliggöra eller i vart fall försvåra för styrelsen eller en majoritet av föreningens medlemmar att missgynna eller negativt särbehandla en eller flera i minoritet. Men märk väl att det inte på något sätt handlar om att samtliga medlemmar i alla lägen alltid ska behandlas exakt lika, vilket är en ganska vanligt förekommande missuppfattning.
Högsta domstolen (HD) har i ett ganska nutida avgörande (NJA 2009 s. 550) uttryckt ungefär att medlemmar i en förening får behandlas olika om det föreligger sakliga skäl för detta. I det ifrågavarande rättsfallet konstaterade HD (och även den hovrätt som tidigare hade prövat frågan) att en bostadsrättsförening har en relativt vidsträckt handlingsfrihet avseende just hanteringen och skötseln av fastigheten. I det här målet hade en medlems balkongansökan avslagits trots att samma förening tidigare hade lämnat sitt samtycke till två andra medlemmar som sedermera hade fått bygga varsin balkong. Den springande punkten enligt HD var att ta ställning till huruvida det hade funnits beaktansvärda skäl för föreningens beslut om avslag. Domstolen fann att så var fallet eftersom grunden för beslutet var arkitektoniskt och av vikt för fasaden. HD kom därför fram till att beslutet inte utgjorde ett åsidosättande av likhetsprincipen.
Annorlunda uttryckt: Bara för att en medlem skulle få tillåtelse att ta ner en vägg innebär inte det per automatik att samtliga andelsägare i bostadsrättsföreningen kommer att få göra detsamma. Det handlar helt enkelt om en bedömning i det enskilda fallet. Givet det ovan refererade HD-avgörandet menar jag att likhetsprincipen ska förstås som att denna i föreningsrättsliga sammanhang främst är tänkt att säkerställa ett skydd mot objektivt felaktiga och ogrundade beslut, vilket det inte verkar vara fråga om i den nu förevarande situationen. Att du har fått anlägga en altan som råkar ha blivit något större till ytan än redan befintliga altaner är inte synonymt med att styrelsen kommer att behöva godkänna liknande upplägg för övriga i föreningen. I synnerhet inte mot bakgrund av fastighetens beskaffenhet, husens placering och förekomsten av stubbar och annat dylikt. Om det nu är detta man möjligtvis befarar.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, stadgarnas innehåll och vad som egentligen sades mellan dig och ordföranden har jag svårt att närmare kommentera ditt ärende mer än vad jag redan har gjort. Låt oss därför diskutera detta vidare i lugn och ro över telefon. Men min bedömning så här långt och som svar på din faktiska fråga är att styrelsen inte torde kunna utfärda något rivningsföreläggande. I vart fall inte utan att bostadsrättsföreningen i så fall blir ersättningsskyldig för de olägenheter detta sannolikt kommer att medföra för dig.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 22/3 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
