Kan vi hävda dolt fel i fastighet?
Hej,
Vi har precis köpt ett hus, byggt 1926, och har nu kommit på att säljaren medvetet dolt ett läckande avlopp/tätskikt.
vi har bott här i 3 veckor nu och upptäckte när vi gick ner i källaren att det droppade vatten från taket (precis under badrummet) i samband med att dusch/badkar använts.
innertaket i källarutrymmet är väldigt nyligt utbytt (går se på materialet samt att skruvarna i taket ser sprillans nya ut)
hur bör vi gå tillväga nu? vår villaförsäkring eller hävda dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag kan inte svara på frågor kring villaförsäkringen då jag inte vet vad avtalet innehåller och vad försäkringen täcker, jag kommer istället att berätta vad som gäller kring dolda fel så att du själv enklare kan välja vilket alternativ som känns mest förmånligt.
Köp av fastigheter regleras huvudsakligen i jordabalken (JB)
Det första som skall utredas är om ett fel i fastighet föreligger.
I 4 kap 19 § JB regleras fel i fast egendom, en såld fastighet som avviker från den standard som köparen har rätt att kräva vid köpet betraktas vara behäftad med fel. I ditt fall kan man nog våga påstå att fel föreligger. Ett läckande tätskikt är inte något som en köpare skall behöva förvänta sig föreligga vid ett fastighetsköp. Åldern på huset kan dock vara av betydelse, är dessa fel väldigt vanliga förekommande i jämförbara hus från den tiden kan det tala emot att fel föreligger.
Är felet dolt?
Utgångspunkten vid ett fastighetsköp är att säljaren inte bär ansvar för fel som köparen borde ha upptäckt i samband med en undersökning av fastigheten före köpet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt och den är långgående, fastighetens skick måste undersökas noggrant innan kontraktet för köpet skrivs på. Köparen bär alltså ansvaret för fel som anses vara upptäckbara, samtidigt som säljaren omvänt svarar för dolda fel. För att ett fel ska kunna räknas som dolt måste köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Huvudregeln är således att fastigheten säljs sådan den är och att köparen följaktligen får undersöka fastigheten innan köp för att trygga sig. Det är svårt att avgöra om läckan utgår dolt fel, det beror på om den kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning, men du skrev att det tog 3 veckor att finna felet, det kan tala för att det varit svårupptäckt och därför går att åberopa.
Det finns dessutom något som kallas för säljarens upplysningsplikt. Upplysningsplikten riktar sig mot säljaren och innefattar ett ansvar hos säljaren att upplysa köparen om förhållanden i fastigheten som kan vara av betydelse för köparens beslut om köp. Det är säljarens vetskap som är av betydelse, vilket innebär att om säljaren har vetskap om ett visst förhållande, riskerar hen att bli ansvarig för fel, just på grund av vetskapen. För att undvika felansvar måste säljaren upplysa motparten om detta. Gör inte säljaren detta riskerar hen att brista i sin upplysningsplikt och felet kan då åberopas. Det skall sägas att upplysningsplikten inte framgår av lagtext, den är sällan förekommande i rättspraxis och är inte lika vedertagen som undersökningsplikten.
Det är åter igen omständigheterna som är av relevans och för att kunna göra en säkrare bedömning.
Enligt 4 kap 19 a § JB måste köparen åberopa att fastigheten är felaktig genom att meddela säljaren om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inga formkrav för reklamation, den kan alltså göras muntligen.
Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor
Vänligen
