Kan vi reklamera ett köp av en bostadsrätt som inte har bygglov för ett staket?

2021-06-22 i Köplagen
FRÅGA
Hej! Vi har köpt en bostadsrätt där alla avtal är påskrivna och tillträde sker i juli. Igår ringde säljaren och berättade att planket/staketet på framsidan är byggt utan bygglov och de har nu uppmanats att åtgärda planket/staket så att det hamnar innanför ramen inom icke bygglovspliktigt alternativt söka bygglov för planket/staketet. Varken säljare eller mäklare visste om att bygglov saknades och inte vi heller. Vem faller ansvaret på? Kan det förväntas att vi som köpare borde ha kollat upp om giltiga bygglov finns eller kan vi reklamera detta som ett fel och begära att få det åtgärdat ifrån säljaren?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

I det här fallet ligger ansvaret på säljaren. Nedan kommer en förklaring.

Bostadsrätt lös egendom, fastighet fast egendom

Vid köp av en bostad finns det viss skillnad mellan en villa och en bostadsrätt, på det sätt att de omfattas av olika lagar. En villa räknas som fast egendom och omfattas därför av jordabalken, medan en bostadsrätt räknas som lös egendom och omfattas därmed av köplagen. I ditt fall ska alltså en felbedömning och ansvarsplikt göras med stöd av köplagen. I vissa fall är det svåra frågor att avgöra, då kan vägledning ges av rättspraxis som omfattas av jordabalken (villaköp), därför nämnde jag vad som gäller för fel som omfattas av jordabalken.

Köparens undersökningsplikt

Vid både köp av villa och bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt. I ditt fall regleras undersökningsplikten i 20 § köplagen. Där står det att köparen innan köpet ska undersöka det som ska köpas, och du kan inte åberopa fel på någonting som du borde har upptäckt, i det fall inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Du skriver i brevet att varken säljaren eller mäklaren kände till problemet med bygglovet. Frågan blir då hur omfattande din undersökningsplikt kan anses vara?

I jordabalken ställs det också krav på undersökningsplikt. Den ska vara långtgående. Det vill säga du ska undersöka allt mycket noga. I ditt fall vid köp av en bostadsrätt tolkas det som att du ska undersöka hela lägenheten efter fysiska fel. Du ska även läsa bostadsrättsföreningens årsredovisning för att se om det finns planer på investeringar, renoveringar med mera. Däremot anses du inte skyldig att undersöka om det finns bygglov för staketet. Du kan alltså åberopa det som ett fel.

Fel i varan

I det här fallet stämmer inte bostadsrättens staket överens med avtalet eftersom det saknas bygglov. Det går därför att åberopa fel enligt 18 § köplagen. Det är alltså ett fel som inte beror på dig. Då kan du häva köpet, kräva att säljaren åtgärdar problemet eller begära prisavdrag. Om du vill behålla lägenheten är ett prisavdrag för nytt bygglov, alternativt prisavdrag för ändrad utformning av staketet att föredra.

Det ska även tilläggas att säljaren har rätt att på egen hand avhjälpa felet på egen bekostnad enligt 36 § köplagen.

Reklamation

För att du ska kunna göra ditt anspråk gällande måste du reklamera köpet inom skälig tid efter det du märkt felet. Om du inte gör det inom två år efter köpet förlorar du rätten att reklamera, se 32 § köplagen.

Sammanfattning

En bostadsrätt omfattas av köplagen då det är lös egendom. Felet gällande bygglovet går utöver din undersökningsplikt. Därför kan du kräva prisavdrag för värdeminskning eller ersättning för de kostnader som tillkommer för att åtgärda problemet. För att du ska kunna åberopa felet måste du reklamera köpet till köparen och mäklaren. Om köparen inte går med på din begäran är du välkommen att kontakta oss på Lawline, så hjälper vi dig gärna i ärendet.

Vänligen,

Björn Lotoft
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1437)
2021-11-23 Kan köpare av min bil kräva prisavdrag eller häva köpet?
2021-11-22 Fel i begagnad vara som köpts av privatperson
2021-11-22 Vem ansvarar för vara som inte kommit fram?
2021-11-21 Rätt till ersättning för utebliven tvättmaskin och torktumlare efter köp av bostadsrätt?

Alla besvarade frågor (97307)