Kan vi skriva villkor så fastighet vi skänker stannar inom släkten?
Vi äger en fritidsfastighet som vi avser att skriva över på våra 2 barn, gammal fäbodmark klassad som jordbruksfastighet (ingen verksamhet bedrivs). På grund av fastighetens utformning är en rättvis delning omöjlig så den ska vara samägd och även vara enskild egendom. Detta kommer att villkoras i gåvobrevet.
vi skulle vilja att dessa villkor ska följa fastigheten även när den går i arv till kommande generationer- Är detta möjligt? Hur går vi i så fall till väga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga vill ni skänka en fastighet till era två barn med villkoret att fastigheten ska utgöra deras enskilda egendom. Ni vill även att villkoret ska följa fastigheten när den går i arv till kommande generationer och undrar om så är möjligt.
Det är fullt möjligt att uppställa villkor vid gåva av fastighet. Detsamma gäller vid testamente. Det finns vissa villkor som är vanliga, vilka jag kommer att gå igenom nedan.
Överlåtelseförbud
Överlåtelseförbud innebär att arvtagaren/gåvotagaren inte får sälja sin andel i den samägda fastigheten. Förbudet innebär även att andelen inte kan utmätas för vederbörandes skulder eller ingå i en eventuell konkurs. Fördelen med överlåtelseförbudet är att det hindrar en delägare att sälja sin andel och att gården stannar inom släkten. Nackdelen med ett överlåtelseförbud är att det inte är möjligt att belåna fastigheten. Om man vill belåna fastigheten för att renovera den får man helt enkelt lösa finansiering på annat håll. Anledningen är att när man belånar en fastighet får banken pantbrev i denne. Om lånen inte betalas kan banken begära att fastigheten säljs. Eftersom en försäljning hindras av ett överlåtelseförbud innebär det även att fastigheten inte kan pantsättas för lån.
Villkor om enskild egendom
Ytterligare ett vanligt villkor är att den ärvda egendomen ska utgöra mottagarens enskilda egendom. Att det är mottagarens enskilda egendom innebär att andelen inte ska ingå i bodelning och därmed inte tillfalla någon annan vid en skilsmässa.
Hembudsklausul
Ett alternativ till överlåtelseförbudet är en s.k. hembudsklausul. En hembudsklausul är endast giltig om den stadgas i ett gåvobrev eller testamente (dvs. ej vid försäljning). En hembudsklausul innebär att delägaren är skyldig att erbjuda övriga delägare att köpa andelen till ett visst pris. Endast om dessa säger nej får delägaren sälja andelen till någon annan. Hembudsklausulen är ett bra alternativ till överlåtelseförbudet då det inte skapar något hinder för att belåna fastigheten. Det är en god idé att i förväg skriva in vilket pris delägaren är skyldig att sälja sin andel för (t.ex. ett fast pris eller viss procent av marknadsvärde, taxeringsvärde etc.). Allt för att minska risken för tvister.
Möjligheten att få villkor att gå vidare
Om ni upprättar ett testamente gick det tidigare, men inte numera, att skapa så kallat fideikommiss – det vill säga att föreskriva att en egendom ska gå i arv i släkten på ett föreskrivet vis. Vid testamente kan ni dock bestämma hur den arvtagare som ni testamenterar till ska disponera över egendomen, men alltså inte hur dennes arvtagare får disponera över egendomen. Ni kan dock välja vem som ska ärva egendomen efter den första arvtagaren genom att införa ett villkor om så kallat efterarv.
I ert fall förstår jag det som att testamente inte är aktuellt utan gåva. I gåva kan ni inte bestämma vem som sedermera ska ärva fastigheten. Det ni kan göra är att som villkor ha ett överlåtelseförbud eller en hembudsklausul. Ett överlåtelseförbud innebär att gåvotagarna förbjuds från att sälja fastigheten under sin livstid. När gåvotagaren går bort kommer den däremot att fördelas enligt den legala arvsordningen eller testamente. Rättsläget är något oklart om eventuella villkor gäller för den som tar över fastigheten genom arv eller gåva. I ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 2017 s. 289) kom domstolen fram till att köparen av en fastighetsandel inte blev bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med att säljaren tidigare fått fastighetsandelen i gåva, med innebörden att fastigheten inte fick bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Köparen ansågs sammanfattningsvis inte bunden av villkoret som säljaren varit bunden av.
I ett senare rättsfall från Svea hovrätt (26 oktober 2020, T 624-20) var bakgrunden till tvisten att en pappa givit en fastighet som gåva till sina tre döttrar. I gåvobrevet fanns en hembudsklausul med innehållet att del av fastigheten inte fick säljas utan att hembudsskyldighet till övriga delägare eller deras legala arvingar hade iakttagits. Pappan ville genom hembudsklausulen söka behålla fastigheten inom släkten genom att ge övriga delägare eller deras arvingar en möjlighet att köpa fastighetsandelen innan den såldes till en utomstående person. Parterna i målet var barnbarn till den ursprungliga gåvogivaren och de hade fått sin fastighetsandel genom arv eller gåva från de ursprungliga gåvomottagarna. Käranden i målet hade fått sin fastighetsandel i gåva av sin mamma. I gåvobrevet från mamman till käranden fanns ingen motsvarande hembudsklausul intagen. Tvisten som uppstod mellan käranden och övriga delägare av fastigheten var om käranden var bunden av den ursprungliga hembudsklausulen som tagits in i det gåvobrev varigenom kärandens mamma blev delägare till fastigheten. Två av delägarna medgav att käranden inte var bunden av hembudsklausulen medan den tredje delägaren ansåg det motsatta.
Käranden åberopade rättsfallet från 2017 (se ovan) till stöd för att hon inte skulle anses bunden av hembudsklausulen. Svea hovrätt ansåg att den princip som Högsta domstolen ställt upp i rättsfallet NJA 2017 s. 289 inte utan vidare kunde tillämpas vid förvärv genom gåva eller arv, detta då det fanns anledning att skilja ett förvärv genom gåva eller arv från ett förvärv genom köp. Hovrätten ansåg att det i detta fall i stället fanns starka skäl att respektera den ursprungliga gåvogivarens vilja att behålla fastigheten inom släkten. Vidare ansåg hovrätten att käranden inte var tvingad till ett fortsatt samägande då hon hade möjligheten att sälja sin fastighetsandel till en utomstående, om ingen av de andra delägarna vill köpa hennes fastighetsandel. Sammantaget kom hovrätten fram till att käranden var bunden av hembudsklausulen i det ursprungliga gåvobrevet och därigenom hade en skyldighet att vid en försäljning först hembjuda andelen till övriga delägare. Utifrån detta rättsfall kan det åtminstone argumenteras för att en hembudsklausul kan vara fortsatt gällande. Personligen är jag däremot av uppfattningen att det är mer tveksamt vad gäller ett överlåtelseförbud (sett till att domstolen la fokus på att delägaren inte var tvingad till ett fortsatt samägande utifrån hembudet, vilket hon hade varit med ett överlåtelseförbud).
Min rekommendation är att ni skriver de villkor ni önskar. Då rättsläget är något oklart går det inte att garantera att villkoren kommer att gå vidare, även om det som rättsläget ser ut just nu kan argumenteras för det. Dessutom vet vi inte hur rättsläget kommer att se ut i framtiden. Jag rekommenderar er i övrigt att ni pratar med era barn om vad er önskan är med förhoppning om att de respekterar er vilja i framtiden.
Om ni vill ha hjälp med att upprätta gåvobrev kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Om så är intressant är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
