Kombinerat hyres- och köpeavtal
Är det möjligt att kombinera ett hyres- o köpeavtal för ett hus som ännu ej är avstyckat från omkringliggande åkermark? Eller går det att köpa ett hus som änne ej är avstyckat?
Lawline svarar
Hej och tack att du vänder dig till Lawline!
Då din fråga handlar om avstyckning, hyresavtal och förvärv blir jordabalken (JB) samt fastighetsbildningslagen (FBL) tillämpliga.
Hus eller fastighet
Till en början kommer jag att skilja på hus och fastighet då äganderätten till ett hus utan tillhörande mark inte räknas som en fastighet enligt 1 kap 1 § JB. Enligt bestämmelserna i 10 kap 1 § JB är det fullt möjligt att äga ett hus på en tomt som man arrenderar för bostadsändamål, så kallat bostadsarrende. Huset kommer då att klassas som lös- och inte fast egendom.
För att äga fast egendom måste rekvisitet i 1 kap 1 § JB om att fast egendom är jord som är indelad i fastigheter uppfyllas. Förtydligat är ett hus som även står på mark som du äger att ses som fast egendom.
Hyres- och köpeavtal
Då din fråga till viss del gäller avstyckning kommer jag i fortsättningen att utgå ifrån att du vill förvärva hela fastigheten vilket gör att bestämmelserna i JB blir tillämpliga. Vid köp av fast egendom finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att ett godkänt fastighetsförvärv ska anses ha ägt rum. Parterna måste upprätta köpekontrakt enligt bestämmelserna i 4 kap 1 § JB som bland annat ska innehålla uppgifter om köpeskilling och överlåtelseförklaring.
För att besvara din fråga om huruvida man kan kombinera ett hyres- och köpeavtal har Högsta Domstolen i praxis uttalat sig om att sådana kombinerade avtal inte är giltiga om köpet blir beroende av att hyresavtalet under en längre tid ska bestå. Detta har att göra med bestämmelsen i 4 kap 4 § JB som gör villkorade avtal som överstiger en tid om två (2) år ogiltiga. Har du ett villkorat köp på mindre än två år är det enligt lag giltigt så länge formkraven är uppfyllda.
Avstyckning är enligt 2 kap 1 § FBL en typ av fastighetsbildning. I ditt fall då du vill köpa en fastighet med bostadshus på som ännu inte är avstyckad blir bestämmelsen i 4 kap 4 § 2 st. JB tillämplig, om vissa undantag vid villkorligt köp. Med detta menas att ett köp kan komma till stånd innan fastighetsbildning har ägt rum om ansökan om fastighetsbildning sker inom viss tid efter förvärvet. Att beslutet därefter tar längre tid än två år gör inte köpekontraktet ogiltigt.
Slutsats
Som svar på dina frågor gå det att kombinera ett hyres- och köpeavtal så länge formkraven i 4 kap 1 § JB är uppfyllda samt att fastighetsförvärvet inte är beroende på ett hyresförhållande som överstiger två år. Det är även möjligt att förvärvarna en fastighet trots att fastighetsbildning inte redan har ägt rum så länge ansökan om fastighetsbildning sker inom viss tid efter fastighetsförvärvet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
