Köparens undersökningsplikt av fast egendom
Hej!
Jag köpte ett hus nyligen och hade tillträde för ca. 10 dagar sedan och redan vid tillträdesdagen kände vi en avvikande lukt i huset, vilket fick oss att misstänka mögel/fuktskada. Jag ringde till mitt försäkringsbolag redan två dagar efter tillträdet som sa att jag behöver kontakta säljarens försäkringsbolag för att de ska titta på skadan. Säljaren säger att deras försäkringsbolag menar att jag måste kontakta mitt försäkringsbolag eller anlita någon kunnig person som ska konstatera en skada, och att jag därefter kan kontakta säljarens försäkringsbolag. Nu har jag ringt runt men får ingen hjälp. Kan ni hjälpa mig med hur jag skall gå tillväga? Jag har tittat under trägolvet och ser tydligt att det finns mögel (har fotat detta). Dessutom upptäckte vi felet redan vid tillträdesdagen och kan därför konstatera att det är ett fel som funnits redan innan vi köpte huset. Samt att det är under golvet, vilket jag anser är ett dolt fel. Ingenting som vi kunde upptäcka vid visningen. Värt att nämna är att vi anlitade en besiktningsman innan vi skrev på köpekontrakt som även tog fuktmätning men konstaterade inga fel.
Enligt 19§ JB uppfattar jag det som att jag har rätt till ersättning från säljaren. Vad tycker/tror ni om detta? Vem ska jag vända mig till för att konstatera att det är ett dolt fel och hur kan jag gå tillväga för att få bort möglet och få ersättning för skadan? Mitt försäkringsbolag säger att jag måste få detta konstaterat inom 30 dagar för att få ersättning.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Mycket riktigt är jordabalken (JB) 4 kap. 19 § som regler vilka fel säljaren respektive köparen ansvarar för. Det första du behöver kunna visa på är att möglet i golvet utgör ett fel enligt JB:s mening. Vidare behöver du också kunna styrka att felet inte hade kunnat upptäckas vid en tillräckligt noggrann undersökning för att påföljder ska kunna göras gällande. Frågan kommer att besvaras såsom att du och säljaren inte har något avtal beträffande golvets skick.
Föreligger det ett fel enligt 4 kap. 19 § JB?
Eftersom att jag inte känner till om ni har avtalat om något fel, krävs att felet utgör ett abstrakt fel. Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig av fastighetens standard. Det behöver då göras en övergripande undersökning av fastighetens standard. Om skicket på fastigheten varit bra och det i övrigt inte fanns några symptom på att fuktskador skulle föreligga (t.ex. fuktfläktar i golvet) så utgör det ett fel.
Har ni uppfyllt er undersökningsplikt?
Vid husköp har ni som köpare en omfattande undersökningsplikt, se JB 4 kap. 19 §. Man brukar säga att undersökningsplikten omfattar allt som en "kunnig lekman" kan förväntas upptäcka. Detta innebär i praktiken att det ställs höga krav på att ni som köpare noggrant undersöker alla utrymmen som ni kan komma åt i huset (även svårtillgängliga sådana). Frågan här är alltså om ni som säljare efter en mycket noggrann undersökning av huset hade kunnat förväntats upptäcka att golvet i huset skulle vara behäftat med fuktskador. Hur noggrant ni förväntas undersöka det kan beror på olika faktorer som exempelvis hur gammalt och i vilket skick huset är i, d.v.s. ju nyare och bättre skick fastigheten är i desto mer minskar er undersökningsplikt.
Påföljder?
Eftersom att ni tillsynes har god kontakt med säljaren av huset rekommenderar jag er att i första hand göra det som krävs för att nyttja säljarens försäkring. För att konstatera felet kan det vara bra att ni tar hjälp av en sakkunnig, t.ex. en byggnadsingenjör. Om det skulle visa sig att ni inte får ersättning genom försäkringen har ni rätt att kräva prisavdrag av köpeskillingen (om ovan nämnda förutsättningar är uppfyllda), 4 kap. 12 § JB. Prisavdraget beräknas utifrån vad fastigheten är värd med respektive utan felet, alltså inte vad det kostar att faktiskt åtgärda det.
Hoppas att detta besvarade din fråga!
Med vänlig hälsning,
