Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken
Vi köpte 2017 en fastighet som består av ett hus från 1955 med två lägenheter och källare. I vårt torkrum i källaren skulle vi måla om väggarna. På den ena väggen satt en gammal "klocka" från den tiden då huset värmdes upp med eldningsolja. När vi monterade ner den så upptäckte vi två rör som gick ut genom väggen. Utanför huset grävde vi fram en stor cistern på 5 m3 som var tom. Den ligger olyckligt under en av uteplatsernas altan. Miljölagstiftningen säger att cisterner under mark ska tas bort och skrotas. De ska inte ligga under mark och det kommer att medföra en betydande kostnad för oss som måste ta sönder två uteplatser för att kunna gräva upp cisternen. Sedan ska uteplatserna återställas. Vi kontaktade säljarens försäkringsbolag för vi hade undersökt detta på nätet och läst oss till att detta är ett solklart dolt fel. Nu hävdar försäkringsbolaget att de har bedömt att detta är undantaget från den försäkring som säljaren har för att det ligger utanför huset. Vi hävdar att en cistern hör till huset oavsett var den ligger. Den kan ju knappast ha räknat till dolt fel om den stått inne i huset. Vem har rätt och hur går vi vidare om vi vill bestrida försäkringsbolagets bedömning?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).
Utredning
Enligt 4 kap. 19 § JB ska den som köpt en fastighet ha rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med "annars avviker" avses dels att avvikelsen inte reglerats i avtalet och dels att inga andra regler är tillämpliga på fallet och avser främst fysiska avvikelser. Denna bedömning är en objektiv abstrakt bedömning av vilken standard köparen i det givna fallet har rätt att kräva och avgörs i hög grad av förhållandena i det enskilda fallet, exempelvis byggnaders ålder. I 4 kap. 19 § 2 st. JB framgår att sådana fel som köparen vid fullgörande av sin undersökningsplikt borde ha upptäckt inte kan åberopas som fel. Detta stycke innebär en ansvarsfördelning mellan säljare och köpare där köparen ansvarar för fel som kan upptäckas och säljaren för fel som inte kunnat upptäckas ("dolda fel"). Vad som "kan upptäckas" avgörs utifrån vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Med "tillräckligt kunnig person" avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Man kan säga att undersökningsplikten har två delar: normal och utökad. Normala undersökningsplikt avser alla fel som kan konstateras med syn, lukt, känsel eller hörsel. Att ett utrymme är svårtillgängligt innebär inte att det faller utom den normala undersökningsplikten, men man behöver aldrig genomföra någon slags ingrepp på byggnader eller i mark. Om köparen vid fullgörande av den normala undersökningsplikten finner anledning att undersöka något närmare med anledning av att fel kan befaras utökas undersökningsplikten. I det skedet måste saken utredas närmare, normalt av en fackkunnig, för att köparen ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
I det nu aktuella fallet måste vi alltså bedöma två saker: dels om cisternens närvaro överhuvudtaget utgör ett fel på fastigheten, dels om detta i sådana fall är något som ni som köpare ska bära ansvaret för. Enligt min uppfattning är det inte självklart att cisternens närvaro kan betraktas som ett fel. Jag förutsätter att frågan inte reglerats i något avtal och därmed kvarstår alternativet att cisternen utgör en sådan annan avvikelse som jag beskrivit tidigare i mitt svar. Såsom berörts blir bedömningen då beroende av vad en köparen typiskt sett kan anses kunna förvänta sig utifrån den aktuella fastigheten. Jag kan inte ge något säkert svar utifrån den begränsade information jag har tillgång till i ert fall, men baserat på det faktum att huset är byggt under en tid då oljepannor (mig veterligen) var relativt vanliga som värmekälla för hus framstår det inte som att cisternens närvaro kan betraktas som ett fel utan vidare. Jag kan inte bekräfta ert påstående om att det finns en miljörättslig skyldighet för er att avlägsna cisternen på rak arm. Det framstår dock som tänkbart att detta kan inverka på bedömningen av om cisternen är att betrakta som ett fel eller ej eftersom en köpare rimligen borde kunna förvänta sig att en fastighet, oavsett ålder, åtminstone efterlever gällande lagstiftning. Med andra ord framstår det som fullt tänkbart att cisternens närvaro utgör ett fel på fastigheten om er slutsats avseende den miljörättsliga regleringen är korrekt. Mer säkert än så kan jag dock inte besvara denna delfråga inom ramen för denna fråga.
Förutsatt att cisternens närvaro anses utgöra ett fel är det relevant att bedöma om ni som köpare ska bära ansvaret för detta fel. Denna bedömning kan inte heller anses ha en självklar slutsats, dels beroende på lagstiftningens relativt oprecisa utformning och dels beroende på att den helt styrs av omständigheterna i det enskilda fallet. Med det sagt är min spontana bedömning att detta antagligen inte kan anses röra sig om ett dolt fel. Detta grundar jag på att den "klocka" ni beskriver, såsom jag uppfattar det, funnits väl synlig i byggnaden och att det av dess utformning framgår att dess syfte är att mäta oljevolym eller dylikt i en behållare som den är kopplad till. En på området byggnader normalt bevandrad och erfaren lekman torde enligt min uppfattning kunna dra slutsatsen att någon slags behållare måste finnas för att klockan ska ha ett syfte och att denna behållare sannolikt är av sådan storlek att den rimligen borde finnas nedgrävd. Om inte annat skulle denna observation sannolikt utlösa en utökad undersökningsplikt vars fullgörande sannolikt skulle lett till att cisternen upptäckts.
Handlingsplan
Min rekommendation till er är att bestämma er för om ni vill gå vidare med detta eller ej baserat på hur stor kostnad avlägsnandet av cisternen innebär för er. Först och främst bör ni försäkra er om att bedömningen att ni är skyldiga att flytta cisternen är helt korrekt om ni inte redan gjort detta. Om den är det beror era kommande val enligt min uppfattning på hur omfattande kostnaderna för detta blir. Om det rör sig om stora kostnader kan det möjligen vara värt att anlita en jurist för att utreda denna fråga närmare; det är värt att betona att det svar jag tillhandahållit genom denna tjänst är en mycket enkel utredning. Rör det sig om en något mindre kostnad kan det vara värt att fråga sig om kostnaden för en utredning står i proportion till den potentiella (och enligt mig osannolika) besparing ni kan vinna. Avslutningsvis vill jag nämna att mitt intryck baserat på er fråga är att säljarens försäkringsbolag inte förnekat att cisternen är ett fel eller att det varit att betrakta som dolt utan att de endast påpekat att säljarens försäkring inte omfattar detta. Om detta stämmer bör ni enligt min preliminära uppfattning vända er direkt till säljaren med eventuella krav. Om det inte stämmer kommer säljaren sannolikt ändå vända sig till försäkringsbolaget för att få ersättning för era potentiella krav, vilket innebär att ni oavsett kan vända er till säljaren direkt.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
