Läckage vid fönster, dolt fel?
Hej! Köpte en fastighet i feb -21. Upptäckte nu när det regnade massor att det regnar un genom fönstren i hallutbyggnaderna. Är det dolda fel?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid försäljning av en fastighet har köparen en så kallad absolut undersökningsplikt vilket innebär att säljaren inte kan hållas ansvarig för sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad, 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken.
Säljaren ansvarar endast för så kallade dolda fel och kan därför inte göras ansvarig för icke-dolda fel.
Två typer av dolda fel
I 4 kap. 19 § jordabalken återfinns två typer av fel. Den ena typen handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från avtalet. Detta innebär att om fastigheten vid köparens tillträde avviker från vad som framgår av avtalet föreligger ett fel i fastigheten.
I din situation är det snarare den andra typen av fel som är aktuell. Denna typ handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Föreligger ett dolt fel?
Det första man måste göra är således att fråga sig om ett fel föreligger eller ej. I ditt fall handlar det om regnvatten som kommer in genom fönstret. Här måste man fråga sig om detta fel gör att fastigheten avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köp av fastigheten i fråga. Detta innebär i sig att köparen ska kunna förvänta sig en "normal standard" på fastigheten. Detta begrepp är svårt att närmare definiera och avgörs i domstolen från fall till fall med hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall. Hänsyn tas då bland annat till fastighetens ålder och skick vid köptillfället.
En utgångspunkt är att bedömningen görs utifrån vad som är normal teknisk livslängd för den byggnadsdel som feltvisten gäller. Det har alltså betydelse för hur gamla fönstren är. Desto äldre fönster, desto mindre kan man som köpare förvänta sig.
Det krävs även att felet i fastigheten är något som sänker marknadsvärdet på fastigheten, på så sätt att felet inte får vara närmast obetydligt.
Sammantaget är det svårt för mig att avgöra om läckaget vid fönstren är en tillräcklig avvikelse från vad säljaren med fog kan förvänta sig, detta med bakgrund i att jag inte vet åldern på huset och hur gamla fönstren är men även eftersom jag inte vet om en besktining av fastigheten gjordes före tillträdet. Jag kan därför inte helt säkert avgöra om ett fel i rättslig mening föreligger.
Om du dock anser att ett dolt fel föreligger efter att du vägt in fönstrens ålder och fastighetens ålder kan du gå vidare till nästa steg, om felet är relevant och undersökningsplikt, se nedan.
Är felet relevant och undersökningsplikt?
Om man kommit fram till att ett fel föreligger går bedömningen vidare in på nästa steg. Detta steg handlar om huruvida felet är relevant eller inte. Med detta menas att man ställer sig frågan om felet är ett sådant som köparen borde ha upptäckt eller om det rör sig om ett så kallat dolt fel. Om köparen borde ha upptäckt felet, är felet irrelevant på så sätt att köparen inte kan göra några påföljder gällande gentemot säljaren. Är felet dolt, är det också ett relevant fel på så sätt att köparen då kan göra gällande vissa påföljder gentemot säljaren.
I denna delfråga är det utsträckningen av köparens så kallade undersökningsplikt som är relevant. Här måste man fråga sig om köparen borde ha upptäckt felet med läckage vid fönstren innan köpet. Det som är avgörande är framför allt om felet var märkbart eller inte. Som riktlinje kan sägas att om felet inte alls hade kunnat upptäckas vid en hyfsat bra undersökning är felet dolt. Det kan till exempel vara så att felet inte alls var märkbart vid tiden för köpet, för att felet inte ens börjat visa sig ännu. I så fall är felet dolt. Det som skulle kunna göra att felet inte är dolt är om tecken på fuktskador runt fönstret fanns före tillträdet och att detta borde ha upptäckts av köparen.
Hoppas detta var svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
