Lokaler och det indirekta besittningsskyddet
Hej, gäller besittningsrätten för lokaluthyrning även om en bestämd uthyrningsperiod har avtalats, låt säga ett år? Eller gäller det bara vid tillsvidare kontrakt? Om det skulle gälla även vid bestämd period så är det ju i princip omöjligt att bli av med en hyresgäst om denna sköter sig enligt kontrakt, även fast man bara skrivit kontrakt på ett år.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En lokalhyresgäst har som huvudregeln inte rätt till någon förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen, har denne enligt 12 kap. 56–60 §§ Jordabalken (JB) istället ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs, 12 kap. 58§ b JB. Här skiljer det sig således från det direkta besittningsskyddet som aktualiseras i fråga om bostadslägenheter.
Det indirekta besittningsskyddet har i förarbeten till lagen motiverats utifrån behovet av ett rättsligt skydd för hyresgästen. Detta då denne ofta bedriver förvärvsverksamhet av något slag i lokalen och går miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sin kapitalinsats.
Bara för att ett hyresavtal upphör behöver det dock inte betyda en ersättningsskyldighet för hyresvärden, utan rätten till ersättning kan falla bort enligt bestämmelserna i 12 kap. 57§ st. 1 p. 1–5 JB. Punkt 4 ger uttryck för den s.k. generalklausulen som stadgar att ersättningsskyldigheten faller bort ifall hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet.
Det brukar talas om att skälen för avflyttningen ska vara av saklig art där det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Det görs därför en avvägning mellan motstående parters intressen.
Ett fall där generalklausulen enligt förarbetena kan tillämpas är när det för hyresvärden är mer ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut lokalen för verksamhet av annat slag. I vissa fall har ersättningsskyldigheten dessutom undgått genom att hyresvärden hänvisat till annan lokal som är godtagbar för hyresgästen.
Det har för övrigt lämnats åt våra rättstillämpare att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lokalen ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida.
Sammanfattningsvis kan alltså förstås att det finns ett indirekt besittningsskydd som blir aktuell när det talas om lokaler. Skyddet innebär ingen rätt till förläning av hyresavtal, men en eventuell rätt till ersättning. Hyresvärden är inte ersättningsskyldig om denne han sägas uppfylla någon av punkterna i 12 kap. 57§ JB. Jag hänvisar dig till att läsa rättsfallet NJA 2013 s. 1112 där Högsta domstolen redogjort en del för termen "indirekt besittningsskydd".
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,
