Muntligt avtal om nyttjanderätt efter överlåtelse av fastighet
Vi har en fastighet som består till mesta delan av skog. Från denna fastighet har den förre ägaren styckat av sex tomter. Han har dessutom givit servitut för "rekreation" med syfta att hålla utsikten ned mot sjön öppen.
På denna servitutsmark har en av tomtägarna utvidgat sin gräsmatta, satt upp stängsel och byggt två vedförråd. Vi har kontaktat honom om att han måste ta bort det som han har byggt olovandes på vår mark.
Tomtägaren hävdar att han har fått lov av förre ägaren att bygga på servitutsmarken. När vi har kontaktat honom, så förnekar han det.
Mina frågor är:
* Muntliga löften gäller väl inte fast egendom?
* Om det hade funnits ett löfte från förre ägaren, blir en olaglig handling då laglig?
Vi har lämnat detta till Tingsrätten eftersom vi inte kan komma överens med tomtägaren, och vill häva servitutet pga att han har missbrukat det. Tomtägeren har dessutom vägrat oss att använda vår egen mark. Det absurda är att han har förbjudit oss att sätta upp stängsel på vår mark samtidigt som han har stängslat där.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Bestämmelser om servitut och andra slags nyttjanderätter beträffande fast egendom finns i jordabalken (JB).
Servitut
Servitut innebär en rätt för en fastighet (den härskande fastigheten) att nyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten) (14 kap. 1 § JB). Rätten är knuten till fastigheten i sig och inte till en viss person (14 kap. 3 § JB). Ett servitut upplåtes skriftligen och i avtalet ska även ändamålet med upplåtelsen anges (14 kap. 5 § JB). Om ändamålet med servitutet i ert fall är att hålla utsikten öppen innefattas således inte att bygga och stängsla på marken. Eftersom den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt så måste denne återställa det denne har upprättat samt ersätta eventuellt uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Detta gäller dock endast för det fall ingen annan laglig grund för att nyttja marken på det sätt som har gjorts föreligger.
Rätt att nyttja marken på grund av muntligt avtal?
I många fall då någon ges rätt att bygga på någon annans mark så är det fråga om arrende, närmare bestämt lägenhetsarrende. För att ett sådant avtal ska vara giltigt krävs det att ett det är skriftligt och att det därtill utgår ersättning för nyttjandet (8 kap. 1 och 3 § JB). I ert fall finns i vart fall inget skriftligt avtal och således inte heller något giltigt arrendeavtal.
Det går även att ha allmän nyttjanderätt till en fastighet. Detta kan upplåtas utan att ersättning utgår och ett muntligt avtal är bindande mellan nyttjanderättshavaren och fastighetsägaren. Emellertid kan problem uppstå när fastigheten överlåts, eftersom nyttjanderätten då endast gäller mot den nya fastighetsägaren om överlåtaren gör förbehåll om upplåtelsen (7 kap. 11 § JB). Eftersom inget sådant förbehåll verkar ha gjorts när ni köpte fastigheten så är inte heller det muntliga avtalet (om ett sådant fanns) giltigt gentemot er.
Sammanfattning
Om servitutets ändamål inte innefattar att bygga på marken så måste ägaren till den härskande fastigheten återställa vad denne har byggt på marken. Detta gäller dock enbart för det fall det inte finns någon annan laglig grund för denne att nyttja marken. Eftersom det inte finns något skriftligt avtal så finns det emellertid inget bindande arrendeavtal. Om det förelåg ett muntligt avtal mellan den förre fastighetsägaren och tomtägaren i fråga (vilket var giltigt mellan dem) så är det dock inte giltigt i förhållande till er. Detta på grund av att inget förbehåll för upplåtelsen gjordes vid överlåtelsen av fastigheten. Slutsatsen blir därför att ägaren till den härskande fastighetsägaren måste återställa marken samt betala skadestånd till er om det därtill har uppstått några skador.
Skulle ni behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller har några frågor kring mitt svar får ni mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
