När kan man säga upp hyresavtal som löper på obestämd tid?
Hej , har ett hyresavtal på en lokal , 2010-10-01. Uppsagd ,2015-09-30 för villkors ändring , ny bashyra . I övrigt ska avtalet löpa på oförändrade villkor . 3år gäller /9 mån uppsäg var avtalet 2010 . Så frågan . När går kontrak ut nu ! Vill avsluta . Gäller 3 år från 10 eller 3 år frå år 2015 ? Når ska jag säga upp det nu för att komma ur avtalet ?? Mycket tacksam för svar . Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyra av lokal hittas i 12 kap. jordabalken (JB). Jag uppfattar din fråga som att du ingick ett lokalhyresavtal 2010 som sedan blev uppsagd för villkorsändring 2015. Nytt avtal slöts som skulle gälla för tre år och sedan dess har inget hänt. Nu är din fråga hur du ska göra för att säga upp avtalet.
Nytt avtal ingås vid villkorsändring:
En hyresvärd kan kräva att hyresavtalets villkor (t.ex. hyrans storlek) ska ändras fr.o.m. nästa hyresperiod, det vill säga de nya villkoren kan börja gälla tidigast efter att den aktuella löptiden har gått ut. Hyresvärden måste i så fall skicka en uppsägning för villkorsändring till hyresgästen (12 kap 58 § första stycket JB). Det innebär att hyresvärden säger upp det nuvarande hyresavtalet och erbjuder hyresgästen ett nytt hyresavtal med förändrade villkor. Detta innebär att du ingick ett nytt avtal 2015. Att hyrestiden skulle vara tre år gäller alltså från 2015.
Vad händer om avtalet inte sägs upp efter tre år?
Du hade alltså ett avtal som löpte på bestämd tid mellan 2015 och 2018. Eftersom avtalet inte avslutades 2018 anses avtalet förlängt på obestämd tid enligt 12 kap. 3 § tredje stycket JB. Om något annat har avtalats gäller dock detta. Du har alltså nu ett hyresavtal som löper på obestämd tid.
Hur ska du göra för att säga upp avtalet?
Lokalhyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra gälla vid det månadsskifte som inträffar närmaste efter nio månader från uppsägningen (12 kap. 4 § JB). Uppsägningstiden är alltså, med andra ord, nio månader. Om du säger upp avtalet nu kommer alltså avtalet upphöra vid månadsskiftet juni/juli. Uppsägningen måste vara skriftlig och ska lämnas till hyresvärden (12 kap. 8 § JB).
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis ingicks ett nytt avtal år 2015 då villkorsändringen skedde. Det nya avtalet löpte på bestämd tid i tre år. Eftersom avtalet inte upphörde gälla efter tre år anses dock avtalet förlängt på obestämd tid. Ett avtal på obestämd tid kan sägas upp när som helst och uppsägningstiden är då 9 månader. Observera dock att om något annat är avtalat kan detta gälla istället.
Jag rekommenderar, om du vill komma ur avtalet, att du säger upp det så snart som möjligt. Uppsägning kan ske genom ett uppsägningsbrev till hyresvärden där du meddelar att hyresförhållandet kommer att upphöra. Ett uppsägningsbrev bör innehålla datum för uppsägningen, vilken lokal det gäller samt parterna till hyreskontraktet. Du behöver inte ange några skäl för uppsägningen. Efter du har sagt upp avtalet gäller det endast i nio månader till.
Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, torsdagen den 24 september, klockan 11:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess. Jag nås på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
