Ogiltig klausul om indexuppräkning och ersättning retroaktivt?
Hej, vi är förskola som drivs genom en ekonomisk förening, föräldrakooperativ.
Vår lokalhyra har skenat iväg och blivit betydligt dyrare än aktuell marknadshyra för området.
Det som ligger som grund är ett äldre hyreskontrakt som tecknades på 10 år och som löpte ut 2012 som sedan gick över till årsvis förlängningar med indexuppräkningar.
Styrelsen har en del ruljangs så det har tyvärr inte uppmärksammats.
När minusresultat i boksluten började dyka upp så börja vi gå i genom och se vad som kunde ligga bakom och därav kom hyreskostnaden och avtalet upp rätt snabbt.
Vad har vi för odds i föreningen, kan vi förhandla om kontraktet och få ned hyran till aktuell marknadshyra igen?
Har vi få någon möjlighet att få någon form av ersättning retroaktivt på det som inte är giltigt i kontraktet såsom indexuppräkningen och felaktig marknadshyra då avtalet har förlängts årsvis?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Jag tolkar din fråga som att du undrar över huruvida klausulen om indexuppräkningen i ert hyresavtal är giltig och huruvida ni har någon möjlighet att få ersättning retroaktivt för den period som ni har betalat den, i sådant fall, felaktiga hyran. Detta gör att 12 kap. jordabalken, härefter förkortad JB, tillämplig.
Är en klausul för indexuppräkning giltig?
Huvudregeln är att hyran för en lokal ska vara bestämd till beloppet (12 kap. 19 § tredje stycket JB). Det finns dock en möjlighet till att avtala om så kallade indexklausuler så som har gjorts i ert fall. Det krävs dock att avtalet då är träffat för en bestämd tid och att hyrestiden minst är tre år (12 kap. 19 § tredje stycket JB). Jag tolkar din fråga som att det äldre hyreskontraktet innehåller klausulen med indexuppräkningen, och att ni när avtalet löpte ut istället förlänger avtalet med ett år i taget. Detta innebär alltså att indexklausulen i ert fall är ogiltig, eftersom hyrestiden inte är bestämd till minst tre år.
Vilken hyra ska utgå istället?
När ett avtal har träffats i strid med de bestämmelser som jag ovan nämnde så ska hyran istället utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades (12 kap. 19 § femte stycket JB). Normalt landar bedömningen vid att hyran ska utgå med det belopp som skulle ha gällt enligt indexklausulen när avtalet ingicks, och man får då bortse från den hyreshöjning som baseras på indexregleringen. I ert fall skulle det alltså med detta synsätt innebära att den skäliga hyran skulle ligga vid det belopp som hyran var när avtalet löpte ut år 2012. Eftersom avtalet har förlängts under flertalet ettårsperioder efter år 2012 så bör dock den hyra som var skälig år 2012 vara lägre än den som anses skälig idag. Den skäliga hyran bör således istället hamna vid den gällande marknadshyran i dagsläget. Detta innebär att hyresvärden blir återbetalningsskyldig för mellanskillnaden.
Det finns dock en möjlighet för hyresvärden att visa att den hyra som utgått är skälig, vilket då skulle innebära att det inte föreligger någon grund för återbetalning. Det hyresvärden måste göra är att visa att hyran för lokalen överensstämmer med andra, jämförbara, lokaler, det vill säga att hyran motsvarar marknadshyran. I ert fall verkar det dock som att så inte är fallet, och därmed bör hyresvärden inte vinna någon framgång med ett sådant påstående.
Sammanfattning
Eftersom villkoren för en giltig indexklausul inte är uppfyllda så har ni goda möjligheter för att förklara klausulen ogiltig och således få återbetalt den mellanskillnad som ni felaktigt har erlagt. Mitt råd till er är därför att ni först vänder er till hyresvärden och försöker komma överens om återbetalning och vad som ska gälla framåt. Skulle detta inte leda till något resultat så finns det en möjlighet att väcka talan vid domstol om saken.
Behöver ni mer hjälp så kan jag varmt rekommendera att ni tar kontakt med en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Skulle ni vara intresserade av detta kan ni kontakta mig på julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
