Räkna fiktiv skatt och mäklararvode för utköp av make
Hur gör jag uträkning hur mycket jag ska lösa ut blivande ex-maken med? Huset värt 4 000 000:-. Lån på 2 160 000:-. Köptes år 2002 för 950 000:-. Förbättringar och utbyggnad 1 500 000:-. Jag ska bo kvar och lösa ut honom och ta över hans del av lånen och han äger 20% av huset, jag äger 80%, äktenskapsförord finns.
Vi har också ett fritidshus som vi äger 50% i var av, köptes år 2009 för 900 000:-, värde nu 1 900 000. Lån på banken 860 000:-. Lån till min pappa 300 000:-. (Blivande exmaken ska betala tillbaka sin del nu men inte jag min, min del får stå kvar i huset, betalar han det av de pengar han får ut då eller?). Förbättringar 25 000:-. Jag ska ta över banklånen (han står nu på det mesta av lånen men jag tar över allt och min pappa blir medlåntagare på den.)
Hur ser uträkningen ut med skatt och fiktivt mäklararvode mm, vad ska jag lösa ut honom med?
Extremt tacksam för snabbt svar.
Vi har i övrigt lite småtillgångar och småskulder, men det reglerar vi själva.
Lawline svarar
Du ska köpa ut din make med 306 840 kr för hembostaden och 271 110 kr för fritidshuset. Dessa är nettobelopp, dvs. belopp efter avdrag för 20% av skulderna för hembostaden och 50 % av skulderna för fritidshuset. Beloppet kan variera något beroende på om ni vill justera det fiktiva mäklararvodet. Ju högre mäklararvode du tar med i beräkningen, desto mindre behöver du betala din make. Nedan framgår uträkningen utförligt. Hör av dig enligt kontaktuppgifter nedan vid följdfråga.
-------------------------------
Kapitalvinst (reavinst) är i stora drag resultatet av det fiktiva försäljningsvärdet (marknadsvärde) subtraherat med anskaffningsvärdet, mäklararvode och förbättringskostnader. Mäklararvoden uppgår till olika belopp beroende på mäklarens uppdrag och kan variera beroende på var i landet fastigheten finns. Jag utgår från 4 % i min beräkning. Kapitalvinstbeskattningen uppgår till 22 % av kapitalvinsten. Resultatet är baserat på en fiktiv försäljning, dvs. det spelar ingen roll om du har för avsikt att sälja husen eller inte.
HEMBOSTAD
Ägarförhållanden 80/20
Marknadsvärde 4 000 000
Lån 2 160 000
Anskaffningsvärde 950 000
Förbättringskostnader 1 500 000
Beräkning
4 000 000 - 950 000 = 3 050 000
3 050 000 - 1 500 000 = 1 550 000
1 550 000 - 160 000 kr (fiktivt mäklararvode) = 1 390 000
1 390 000 x 0,22 = 305 800
Kapitalvinsten uppgår till 1 390 000 kr och slutlig kapitalvinstbeskattning blir 305 800 kr.
Du äger motsvarande 3 200 000 kr i huset och din make 800 000 kr.
Du har lån motsvarande 1 728 000 kr i huset och din make 432 000 kr.
Du beskattas med 244 640 kr och din make med 61 160 kr.
Vid dessa förhållanden, ska du köpa ut din make med 306 840 kr.
FRITIDSHUS
Ägarförhållanden 50/50
Marknadsvärde 1 900 000
Lån 1 160 000
Anskaffningsvärde 900 000
Förbättringskostnader 25 000
Beräkning
1 900 000 - 900 000 = 1 000 000
1 000 000 - 25 000 = 975 000
975 000 - 76 000 kr (fiktivt mäklararvode) = 899 000
899 000 x 0,22 = 197 780
Kapitalvinsten uppgår till 899 000 kr och slutlig kapitalvinstbeskattning blir 197 780 kr.
Ni äger respektive 950 000 kr i huset.
Ni har respektive lån motsvarande 580 000 kr i huset.
Ni beskattas med 98 890 kr var.
Vid dessa förhållanden, ska du köpa ut din make med 271 110 kr.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
