Räknas en fuktskada under diskhon som ett dolt fel i en bostadsrätt?
Hej,
Jag sålde min bostadsrätt under våren och tre månader senare hörde köparen av sig och sa att det droppar vatten under diskhon i köket. Hen menar att det kommer från diskhon och/eller diskbänken. Detta är inget jag noterat och således inte heller upplyst om. Hen har tagit dit en fastighetsskötare som konstaterat att det är fuktskada i diskbänken och på köksstommen (inget på golv eller vägg), och menar nu att detta är ett sk dolt fel och vill ha ersättning för detta.
Jag menar att det inte är ett dolt fel iom jag inte vet när det uppstått (jag har ju inte noterat det) och han har haft möjlighet att undersöka köket. Om det fanns där före köper så hade köparen kunnat se det under diskhon genom att dra ut lådan för avfallssortering och kolla under bänken.
Köparen vill nu stämma mig som säljare iom jag ej håller med om att det är ett "dolt fel".
- Tycker ni det är ett dolt fel och att jag bör ersätta honom, eller vad är ett rimligt utfall vid en ev tvist?
Mvh,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag utgå från att köparen har gjort en undersökning av bostadsrätten och att det inte har avtalats något särskilt mellan säljaren och köparen om vem som ska bekosta fel som upptäckts i bostadsrätten.
Köparen kan inte åberopa fel denne har upptäckt eller ska ha upptäckt
Vid köp av en bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt (20 § köplagen). Regeln innebär att köparen inte får åberopa som fel det han eller hon har vetat om eller borde ha vetat om. Fel köparen inte har kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av egendomen utgör så kallade dolda fel, och kan åberopas som fel gentemot säljaren.
För att ett fel ska räknas som ett dolt fel måste tre kriterier vara uppfyllda:
- Felet måste ha funnits vid köptillfället
- Köparen ska inte efter en noggrann undersökning ha kunnat upptäcka felet
- Köparen ska inte rimligen ha kunnat räkna med att felet har funnits
Fel som kan upptäckas av en normalt kunnig person vid en noggrann undersökning är inte dolda fel
En fråga som måste besvaras är hur pass noggrann undersökning köparen måste göra för att försäkra sig om att det inte finns några fel i bostadsrätten. Klart är att vid köp av bostadsrätter har köparen en långtgående undersökningsplikt, om än inte lika långtgående som vid köp av hus. Utgångspunkt för bedömningen vid köp av bostadsrätter är vad en normalt kunnig lekman kan finna vid en grundlig undersökning av bostadsrätten. Fel som är synliga eller annars utan större svårighet kan undersökas omfattas av köparens undersökningsplikt. Köparen kan dock inte åläggas göra sådant som att bryta upp golv eller väggar eller ta sig in i stängda utrymmen för att förvissa sig om att inget fel föreligger. Vid bedömningen av hur långtgående köparens undersökningsplikt är ska hänsyn också tas till faktorer som bostadsrättens ålder, skick och pris.
Om köparen finner symptom på fel som denne inte själv kan dra några slutsatser av, måste köparen göra en än mer grundlig undersökning och det behövs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt. En köpare bör ägna särskild uppmärksamhet åt fuktskador i kök och badrum eftersom det finns anledning att befara fuktskador i dessa rum.
Om felet är så pass enkelt att upptäcka, att det hade gått att dra ut lådan för avfallssortering under diskhon, och då se fuktfläckar eller en vattenläcka eller liknande, rör det sig inte om ett dolt fel. Mycket talar för att köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt eller att felet har uppstått efter köpet.
Sammanfattning
Bedömningen av om något utgör ett dolt fel i en bostadsrätt utgår från vad en normalt kunnit lekman har kunnat finna vid en noggrann undersökning av bostadsrätten. Min bedömning är att om felet hade kunnat upptäckas endast genom att ta lyfta ut lådan för avfallssortering och titta under köksbänken, och då varit synligt, rör det sig inte om ett dolt fel.
Utifrån vad du har beskrivit är mitt råd att inte ersätta köparen för hans kostnader, utan låta köparen ta ärendet vidare till domstol om han eller hon vill det. Det är vanligt att tvister om fel i bostadsrätter förlikas innan målet når domstol, efter att parterna fått vägledning av bland annat jurister för vad som gäller i den egna situationen.
Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Vänligen,
