Rätt till ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal?
Hej! En fråga om (besittningsskydd) eller rätt till ersättning. vi har hyrt ett lastbilsgarage from 2007-08-01 med 3års förlängning och 9mån uppsägning, hyran har räknats upp Indexklausul.
Vi blev nu i November uppsagda och fick ett nytt kontraktsförslag, där hyran hade mer än fördubblas.från 4000kr till 10000kr
Vi tackade nej till det förslaget och skall nu flytta ur garaget 31/7 .
Har vi någon möjlighet till ersättning ? eller kan man kräva ersättningslokal? vi har inga lastbilar längre så vi skulle klara oss med mindre lokal
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Ert hyresavtal faller under hyreslagens reglering eftersom ett garage anses vara en lokal. Hyreslagen återfinns i 12 kap jordabalken, du hittar den här.
Indirekt besittningsskydd
Som lokalhyresgäster kan ni ha ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att ni inte kan tvinga hyresvärden att förlänga avtalet såsom bostadshyresgäster kan. Däremot har ni i så fall rätt till ersättning på grund av uppsägningen. Detta gäller enbart om:
hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, hyresförhållande upphör på grund av förverkande och det inte finns en överenskommelse där ni har avstått det indirekta besittningsskyddet.Utifrån informationen i din fråga utgår jag från att alla förutsättningar för indirekt besittningsskydd föreligger och att ni därmed har sådant skydd. Ni kan därför ha rätt till ersättning för att hyresvärden säger upp avtalet under vissa omständigheter. (se 12 kap 56 § jordabalken)
Ersättning
Ni har rätt till den ersättning som följer av det indirekta besittningsskyddet om:
ni som hyresgäster inte i hög grad har åsidosatt era förpliktelser enligt avtalet, hyresvärden inte har en befogad anledning att säga upp avtalet, tex om hyresvärden vill använda lokalen för något annat, eller de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning inte är skäliga och överensstämmer med god sed.Utifrån din fråga blir hyresvärdens nya kontraktsförslag centralt för att bedöma om ni har rätt till ersättning. Hyresvärden erbjöd er förlängning mot en hyra på 10 000 kr. Frågan blir om denna hyreshöjning är skälig. Den nya hyran är inte skälig om den överstiger lokalens marknadshyra. För att avgöra vad marknadshyran är ska den föreslagna hyran jämföras med hyran för liknande lokaler på orten. Jag kan därför inte ge er något klart besked om huruvida hyran på 10 000 kr är skälig eller inte, utan jag rekommenderar att ni kollar runt lite för att få en uppfattning om vad marknadshyrorna ligger på i ert område.
Skulle 10 000 kr vara en oskälig hyra har ni alltså rätt till ersättning för att hyresvärden sade upp er. (se 12 kap 57-57a §§ jordabalken)
Har hyresvärden agerat korrekt?
I uppsägningen måste hyresvärden underrätta om att ni som hyresgäster har två månader på er att kräva ersättning. Även villkor för förlängning eller orsak till vägran att förlänga ska anges. Uppsägningen är utan verkan annars. I sådant fall måste hyresvärden göra om och göra rätt. (se 12 kap 58 § jordabalken)
Vad ska ni göra för att få ersättning?
Vill ni kräva ersättning baserat på ert indirekta besittningsskydd, måste ni vända er till hyresnämnden inom två månader från det att uppsägningen skedde. Ersättningsrätten försvinner om tidsfristen hinner löpa ut.
I din fråga framkommer att ni blev uppsagda i november, dvs för mer än två månader sen. Er rätt att kräva ersättning har därför löpt ut.
För att ni fortfarande ska ha rätt till ersättningen krävs att uppsägningen inte uppfyllde de krav som nämns ovan. Jag rekommenderar därför att ni kollar på uppsägningen för att se om den är korrekt. Är den det har ni gått miste om er rätt att kräva ersättning på grund av tidsfristen. Är den däremot ofullständig, har ingen uppsägning skett och ni har rätt till ersättning när en giltig uppsägning väl sker. (se 12 kap 58 § jordabalken)
Hur stor ersättning kan ni i så fall få?
Vid rätt till ersättning ska ni få ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen, dvs 4 000 x 12 månader = 48 000 kr. (se 12 kap 58b § jordabalken)
Ni har dock ingen lagstadgad rätt att kräva en ersättningslokal, men ni och hyresvärden kan självklart komma överens om en sådan lösning istället för ersättning.
Sammanfattning och råd
Jag rekommenderar att ni tar en titt på uppsägning för att se om den är komplett och därmed giltig. Hittar ni dock inga brister, kan ni inte kräva ersättning baserat på det indirekta besittningsskyddet. Om uppsägningen exempelvis inte innehöll en underrättelse om tidsfristen för ersättningskrav, bör ni meddela detta till hyresvärden. Hyresvärden kan då välja att göra om och göra rätt vad gäller uppsägningen och efter den har ni två månader på er att kontakta hyresnämnden och kräva ersättning.
Jag vill avslutningsvis framhålla att avtalsfrihet gäller. Detta innebär att ni och hyresvärden självklart kan komma överens om att ersättning ska betalas eller att en ersättningslokal ska tillhandahållas, även fast lagen inte föreskriver en sådan rättighet.
Hoppas att du har fått svar på din fråga! Om något i svaret känns oklart är du varmt välkommen att kontakta mig via mail på johanna.bergvall@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
