Säljares ansvar för dolda fel och förtigande av information vid fastighetsförsäljning
Hej
Min sambo och jag köpte vårat hus i maj 2018. Säljaren berättade att man fick fylla på trycket i fjärrvärmepannan med jämna mellanrum. Han sa det på ett sådant sätt som om det vore helt normalt. Detta är vårat första hus och ingen av oss visste att detta givetvis inte var bra. Efter några månader då det började bli kallare så fick vi fylla på trycket oftare och oftare. Vi fyllde upp 1 bar på kvällen för att sedan nästa dag endast ha ca 0,2 bar kvar. Vi hade en läcka på värmesystemet visade det sig. Vi kontaktade vårat försäkringsbolag. Vi sa att detta är ett dolt fel men dom sa att vi borde förstått att det var dags att byta rören då huset är byggt -73. Dom tyckte att det mer eller mindre var vårat ansvar och jag svarade dom att hur ska jag veta sådana saker om fjärrvärmepannan och trycket. Så dom la ner det. Försäkringsbolaget kopplad in ett företag för att kontrollera fukten och det visade sig att vi hade svartmögel i källaren. Idag 4/2-19 så var här en byggfirma anlitad av försäkringsbolaget och rev upp golvet i källaren och vi har tydligen mögel i stort sett bakom varje golvlist. Sedan var det blött under platonmattan och på vissa ställer fanns det tom små pölar av vatten.
Min fråga är då följande: Är detta är dolt fel eller inte? Skulle vi rivit upp alla golvlisterna och golvet i källaren? Läckan på värmesystemet var det OK av säljaren och inte berätta om att den läcker?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Fel på fastighet
Vad som utgör fel regleras i 4 kap. 19 § jordabalken (JB).Säljaren kan hållas ansvarig dels för så kallade konkreta fel, det vill säga om fastigheten avviker från vad som är avtalat eller från uppgifter säljaren lämnat i samband med köpet. Dels kan säljaren hållas ansvarig om fastigheten avviker från vad en köpare har haft fog att förutsätta. Vad man som köpare har fog att förutsätta motsvarar den rådande byggnormen för tiden när det är uppfört (se NJA 2016 s. 346 och NJA 2010 s. 286). Det innebär att om livslängden på värmesystemet är sådant att det generellt behöver bytas ut efter den aktuella tiden i ert fall så kan säljaren inte hållas ansvarig för ett sådant fel. Hur det förehåller sig med den saken i ert fall kan jag ej uttala mig om.
Köparens undersökningsplikt
Vidare ansvarar endast säljaren för dolda fel, det vill säga fel som en köpare inte borde ha upptäckt vid en besiktning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Vad en köpare borde ha upptäckt utgår ej från dig personligen, utan bedömningen görs utifrån vad en kunnig lekman borde ha upptäckt. Omfattning av hur långt undersökningsplikten sträcker sig kan även påverkar av säljarens utlåtanden eller från upptäckt av felsymptom. Allmänt lovprisande påverkar dock ej undersökningsplikten, men om säljaren lovar att något exempelvis fungerar felfritt så kan det innebära att skyldigheten att själva undersöka hur det förhåller inte är lika omfattande som annars, såvida det inte är uppenbart att utfästelsen är felaktig. Motsatsvis utökas undersökningsplikten till att en expert bör anlitas om ni upptäcker ett felsymptom eller om säljaren ger en uppgift som föranleder anledning till noggrannare undersökning (NJA 1985 s. 871). Det skulle således kunna anses att säljarens upplysning om behov att fylla på trycket med jämna mellanrum medfört en utökad undersökningsplikt.
I övrigt kan nämnas att undersökningsplikten även omfattar svåråtkomliga utrymmen, men stannar vid att ha åverkan på fastigheten. Således behövde ni inte ha rivit upp golvlisterna, men om det fanns felsympton kan undersökningsplikten har utökats till att anlita en expert för att ni ska ha anses uppfyllt er undersökningsplikt. Hur det förehåller sig med den saken överlåter jag till er.
Säljarens ansvar på grund av bristande upplysning
Som utgångspunkt ansvar inte säljaren någon upplysningsplikt om fel på fastigheten som en köpare bort upptäcka inom ramen för sin undersökningsplikt. En säljare kan emellertid undantagsvis hållas ansvarig även för fel som borde ha upptäckts av köparen. Detta ansvar aktualiseras om säljarens förtigande kan anses som svikligt förledande eller som annat ohederligt förfarande. För ytterligare information se rättsfallen NJA 2007 s. 86 och NJA 1981 s. 894.
Hur möjligheterna se ut för er del kan jag inte ta ställning till utifrån given information, utan den bedömningen lämnar jag till er.
Sammanfattningsvis
Det förefaller osannolikt att läckaget på värmesystemet skulle utgöra ett dolt fel utifrån den givna informationen. Hur det förhåller sig med möglet beror på dels på rådande byggnormen när huset uppfördes och dels om det förelegat några felsymptom som utsträckt undersökningsplikten. Att säljaren underlåtit att berätta om läckan på värmesystemet skulle eventuellt kunna innebära ett ansvar, men är felet att förvänta sig på ett sådant gammalt värmesystem förefaller det ändå osannolikt.
Om ni behöver ytterligare hjälp för att ta ställning till era möjligheter att hålla säljaren ansvarig rekommenderar jag att ni bokar tid med en av våra jurister på http://lawline.se/boka.
Hoppas mitt svar har varit behjälpligt och lycka till!
Med vänliga hälsningar
