Skattemässigt mest förmånlig avyttring av fastighet
hej jag har en fråga angående hus köp av mina föräldrar. Jag och min sambo vill köpa huset ihop. Mina föräldrar vill få till det på bäst vis skattemässigt. Taxeringsvärdet är 3ggr så högt som vad det kostade dom att bygga huset, för 20år sedan. Och jag har även en syster.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga.
Jag tolkar din fråga såsom att dina föräldrar vill ha det "på bästa vis skattemässigt" avseende dem själva, och slippa att beskattas för kapitalvinst (ibland kallat reavinstskatt). Utefter det så är det mest förmånliga skattemässigt för dina föräldrar att det hela räknas som en gåva. Gåvor är än så länge skattefria enligt Inkomstskattelagen 8 kap 2 §.
När det gäller fastigheter så används någonting som kallas för huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om en fastighetsöverlåtelse är en gåva eller en försäljning. Om det finns en gåvodel i själva avyttringen, så räknas hela överlåtelsen som en gåva. Om ersättningen understiger taxeringsvärdet anses en gåvodel föreligga. För att det ska räknas som gåva måste även gåvorekvisiten i förmögenhetsrätten föreligga, det ska finnas en gåvoavsikt från dina föräldrar, det ska ha skett frivilligt och en förmögenhetsöverföring ska ha skett. Är det uppfyllt så föreligger det en gåva och dina föräldrar kommer inte att beskattas.
Så, om dina föräldrar har gåvoavsikt och sätter priset under taxeringsvärdet så blir de inte skattskyldiga för försäljningen av huset.
Däremot är det viktigt att ta med i beaktningen vad som händer för dig och din sambo. Vid gåva inträder nämligen mottagaren i givarens skattmässiga situation enligt IL 44 kap 21 §. Det innebär att ni tar över dina föräldrars anskaffningsvärde. Ni får alltså inte räkna det ni betalade för huset som anskaffningsvärdet. Vid en framtida försäljning blir du och sambon alltså kapitalvinstbeskattade för skillnaden (vinsten) mellan dina föräldrars anskaffningsvärde och det ni får för fastigheten vid försäljningen. Om taxeringsvärdet nu är tre gånger så högt som anskaffningsvärdet så är gissningsvis marknadsvärdet avsevärt högre än anskaffningsvärdet, och det blir då en ganska stor kapitalvinst den dag ni ev säljer huset.
Den skattemässiga fördelen för dina föräldrar innebär alltså en ev skattemässig nackdel för er den dag ni säljer. Kapitalvinstbeskattningen skjuts upp och flyttas istället över på er, och utlöses vid försäljning.
Vänligen,
