Skillnaden mellan upplåtelseavtal och överlåtelseavtal vid köp av bostadsrätt
Hej!
Jag har nyss köpt en lägenhet som jag fått tillträde till. Lägenheten ligger i ett gammalt hus där man nyligen byggde om den gamla råvinden till 3 lägenheter. Som köpeavtal har jag ett undertecknat upplåtelseavtal där jag står som förvärvare och bolaget jag köpte från (som även renoverat vinden) står som upplåtare. Är det korrekt eller bör jag ha ett överlåtelseavtal istället? Vad händer om det är fel, är köper ogiltigt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att det du har köpt är en bostadsrätt varför bostadsrättslagen (BRL) är tillämplig.
Upplåtelseavtal
Upplåtelse av bostadsrätt sker vid nyproduktion eller ombildning. Upplåtelseavtalet avser således det ursprungliga avtalet med den första bostadsrättshavaren. För att upplåtelse ska få ske måste det finnas en ekonomisk förening som efter upprättande av en ekonomisk plan får ett godkännande från bolagsverket (3 kap. 1 § och 4 kap. 2 § BRL).
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen. Upplåtelseavtalet ska innehålla uppgifter om parternas namn, lägenheten samt priset för insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift (4 kap. 5 § BRL).
Om upplåtelseavtalet inte uppfyller formkraven
Är upplåtelseavtalet i strid med ovan angivna krav är avtalet ogiltigt. Man har även rätt till ersättning för eventuell skada vilket innefattar erlagda insatser, årsavgifter och upplåtelseavgifter. I vissa fall kan man även kräva skadestånd (4 kap. 7 § BRL).
Om upplåtelsen sker trots att tillstånd från bolagsverket saknas får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Detta innebär att upplåtelsen i sig inte är ogiltig men att bostadsrättshavaren har rätt att frånträda avtalet. I ett sådant fall ska föreningen betala en skälig ersättning till bostadsrättshavaren, vilket motsvarar dess marknadsvärde (4 kap. 8 § BRL). Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för eventuell skada.
Överlåtelse
Med överlåtelse avses ett köp av "begagnad" lägenhet, det vill säga att det inte är fråga om försäljning vid nybygge. Kraven på överlåtelseavtalet är att det ska upprättas skriftligen och undertecknas av köparen och säljaren. Avtalet ska även innehålla uppgifter om lägenheten och priset (6 kap. 4 § BRL).
Om överlåtelseavtalet inte uppfyller formkraven
Om formkraven inte uppfylls är överlåtelsen ogiltig. Här krävs det däremot att talan om ogiltighet väcks inom två år från den dag då överlåtelsen sker, annars blir överlåtelsen giltig (6 kap. 5 § BRL).
Detta gäller i ditt fall
Utifrån frågans formulering tolkar jag det som att upprättandet av upplåtelseavtalet är korrekt eftersom du är den första bostadsrättsinnehavaren. Så länge formkraven är uppfyllda är upplåtelsen giltig. Om kraven för föreningen inte är uppfyllda är upplåtelsen också giltig men du har rätt att frånträda avtalet.
Hoppas du fick svar på din fråga! Återkom gärna vid ytterligare frågor.
Vänligen,
