Slippa skatt vid överlåtelse av fastighet - fastighetspaketering?
Hej!
Jag äger en näringsfastighet tillsammans med ett bolag, 50% vardera. Vi vill båda sälja fastigheten, men belåningen är för min del så hög att jag förmodligen går back mer än jag har råd med. Såg någonstans att man kunde undvika beskattning genom att sälja till ett bolag för att sedan sälja bolaget. Skulle vilja veta lite mer om möjligheterna till det.
Undrar också om det är möjligt att sälja eller skänka min del till den befintliga delägaren (bolaget) utan att betala reavinstskatt? Jag har inga ägarintressen i detta bolag.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom din fråga handlar om skatterätt blir inkomstskattelagen (IL) tillämplig. Jag förstår det som att du syftar på det som kallas för fastighetspaketering inom skatterätten. Jag kommer härunder beskriva hur det fungerar. Viktigt att komma ihåg är att fastighetspaketering är en komplicerad process och jag kommer inte kunna beskriva alla regler i detalj här utan jag kommer i grova drag redogöra för hur det går till.
Vad är fastighetspaketering?
Fastighetspaketering handlar om att ett moderbolag överlåter en fastighet till ett tomt dotterbolag. Fastigheten överlåts till dotterbolaget för det skattemässiga värdet. Sedan säljs alla andelar i dotterbolaget vidare till en utomstående köpare. Skatten för moderbolaget blir då 0 trots att fastigheten sålts till en utomstående köpare.
Hur går fastighetspaketering till?
Fastighetspaketering bygger alltså på att det finns ett moderbolag och ett dotterbolag. Dotterbolaget finns endast till för att säljas vidare och bör därmed vara tomt på tillgångar. Fastigheten ska sedan överlåtas från moderbolaget till dotterbolaget mot en ersättning som motsvarar fastighetens skattemässiga värde. Genom reglerna om underprisöverlåtelse i 23 kap. IL möjliggörs en sådan överlåtelse till underpris.
Efter att fastigheten överlåtits till dotterbolaget så äger nu moderbolaget alla andelar i ett dotterbolag som enbart består av en tillgång, fastigheten. Dessa tillgångar som moderbolaget äger anses vara näringsbetingade andelar i enlighet med 24 kap. 32-33 §§ IL. Försäljning av näringsbetingade andelar är skattefria förutsatt att andelarna varit näringsbetingade hos säljaren i åtminstone ett år innan försäljningen, se 25a kap. 5-7 §§ IL. Det är detta som gör fastighetspaketeringar möjliga, att moderbolaget säljer av hela dotterbolaget (som bara består av fastigheten) och att dotterbolagsaktierna räknas som näringsbetingade andelar för moderbolaget och därmed är skattefria.
Kan du sälja eller skänka din del till bolaget utan att betala reavinstskatt?
Eftersom du inte har några ägarintressen i bolaget blir inte 53 kap. IL tillämpligt. Om du överlåter fastigheten till ett pris som understiger fastighetens skattemässiga värde så räknas hela överlåtelsen som en gåva och du kommer i sådana fall inte behöva betala någon skatt på försäljningen, se 8 kap. 2 § IL. För att det ska anses som en gåva krävs det också att överföringen bygger på frivillighet, att det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till mottagaren. Om du istället säljer fastigheten för ett pris som överstiger dess skattemässiga värde anses hela fastigheten vara såld och du blir i sådana fall skattskyldig för försäljningen.
Vad kan du göra nu?
Eftersom du äger fastigheten själv och inte genom ett bolag måste du först överlåta den till ett bolag du äger för att kunna göra en fastighetspaketering. I sådana fall blir 53 kap. IL bestämmelser om underprisöverlåtelser från fysiska till juridiska personer tillämpliga. Då kan du överlåta fastigheten till ditt bolag till fastighetens skattemässiga värde, se 53 kap. 4 § IL för att sedan paketera den som jag beskrivit ovan.
Fastighetspaketering bygger alltså på att du äger både ett moderbolag och dotterbolag och alla de bestämmelser jag har redogjort för i mitt svar är viktiga att beakta om du vill göra det. Du kan också välja att ge bort fastigheten till ett värde som understiger dess skattemässiga värde till företaget som äger övriga 50% för att det ska anses som en gåva skattemässigt. I sådana fall kommer du inte behöva skatta på överlåtelsen av fastigheten.
Ifall du skulle ha ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig till mig på axel.bellander@lawline.se. Likaså om du skulle behöva hjälp av Lawlines juristbyrå kan du kontakta mig där så återkommer jag med en offert.
Hoppas mitt svar varit till hjälp för dig!
Vänliga hälsningar
