Tjänar ett aktiebolag på att hyresvärden väljer att bli frivilligt skattskyldig för moms?

2017-04-13 i Moms
FRÅGA
Hej.Jag är anställd i ett litet AB, som hyr kontorlokal av en bostadsrättsförening.Idag utgår ingen moms på hyran. Jag har hört talas om frivillig skattskyldighet för föreningen. Skulle det vara en fördel för företaget att betala moms på hyran, eller blir det till fördel, endast för föreningen, som hyr ut? Vänliga hälsningar
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.

Sammanfattande svar:
Huruvida det är en fördel att betala moms eller inte beror helt enkelt på om man kan nyttja avdragsrätten.
Rent generellt, om hyresvärden enbart har er som hyresgäst så skulle både hyresvärden och ni som aktiebolag tjäna på frivillig momsskyldighet. Jag visar med några enkla räkneexempel nedan vad effekterna blir.

UTREDNING:
En förening som hyr ut fastigheter är inte skattskyldiga när det gäller moms. Det beror på att man helt enkelt från lagstiftarens sida valt att inte belägga vanliga hyresbostäder med moms eftersom det skulle öka alla boendes hyreskostnader oerhört mycket. Därför finns en frivillig skattskyldighet.
Eftersom en hyresvärd oftast inte är frivilligt skattskyldig så har de heller inte rätt att dra av moms på tjänster de själva köper.

Beräkningar:
Om hyresvärden inte är skattskyldig för moms:

En hyresvärd som exempelvis köper in en extern vaktmästare och en städare för 1000 kr i månaden får alltså med moms betala 1 250 kr. (Vi förenklar lite här så strunta i eventuellt ROT och RUT osv).
Hyresvärdens övriga kostnader är 900 kr samtidigt som han vill ha vinst på 100 kr. Hyresvärden kommer därför ta ut en hyra på 2 250 kr från er utan moms.
Bolaget behöver alltså betala 2250 kr i hyra och någon moms för aktiebolaget att dra av finns inte.

Om vi säger att bolaget under tiden producerar tjänster som säljs för 5000 kr så kommer bolaget alltså sälja tjänster för 5000 + 1 250 moms = totalt 6 250 kr. (För enkelhetens skull säger vi att ni är konsulter som enbart arbetar med huvudet och inte köper in några andra varor som kan ge rätt till avdrag för moms i aktiebolaget).
Av dessa så har inte bolaget rätt att dra av någonting och 1 250 kr skall betalas in till skatteverket som moms.

Bolaget slutar alltså med ett resultat på (5 000 - 2 250 =) 2 750 kr.

Om hyresvärden är skatteskyldig för moms:
Om vi istället tar ett exempel där bolaget är ett skatteskyldigt subjekt gällande moms så kommer siffran istället bli följande:
Vaktmästare och städare kostar 1000 kr månaden. Totalt betalas 1 250 kr ut, men de 250 kronorna som betalas här får bolaget dra av från den momsbetalning ni gör.
Hyresvärden har fortfarande övriga kostnader på 900 kr och en vinst på 100 kr.
Hyresvärden kommer nu att fakturera bolaget 2000 kr + 500 kr moms. Totalt 2 500 kr. Vilket är lite mer än i förra exemplet.

Bolaget gör samma arbete som innan och producerar tjänster för 5000 kr. När tjänsterna säljs så säljer bolaget tjänsterna för 6 250 kr igen.
Även här blir det alltså samma moms till kund från ert aktiebolags sida. (1 250 kr)
Av dessa får man dock dra av 500 kr som utgående moms eftersom man betalat det till hyresvärden.
Till skatteverket ska man därför betala in resterande 750 kr.

Vad blir då resultatet i bolaget om bolaget har samma pris mot kund som innan?
Jo, 6 250 - 750 kr = 5 500 kr som bolaget behåller efter betalning av moms till skatteverket.
Resultatet i bolaget blir därför (5 500 - 2 000 =) 3500 kr.

Hur kan det blir så olika resultat?
Eftersom ett bolag som hamnar i mitten av momskedjan avbryter kedjan så uppstår det ett hack där som ökar kostnaderna eftersom hyresvärden inte får dra av ingående moms.

När hyresvärden inte är momspliktiga så blir inbetalningarna till skatteverket så här:
250 - 0 = 250 kr Vaktmästare och städ
0 kr hyresvärd
1 250 - 0 = 1 250 kr ert bolag.
= 1 500 kr i moms.

När även hyresvärden är momspliktig så blir inbetalningarna så här:
250 - 0 = 250 kr vaktmästare och städ
500 - 250 = 250 kr hyresvärd
1250 - 500 = 750 kr ert bolag.
= 1 250 kr i moms.

Så vem tjänar egentligen på det?
Som mitt enkla exempel illustrerar så tjänar både aktiebolaget och hyresvärden på att hyresvärden faktiskt är skatteskyldigt för moms. Det gör nämligen att hyresvärden får dra av sin egen moms, och därmed kan hyreskostnaderna faktiskt sjunka lite samtidigt som hyresvärden gör samma vinst som innan.
Om hyreskostnaden sjunker så tjänar aktiebolaget självklart på det också, men aktiebolaget tjänar även på att bolaget får en högre ingående moms som är avdragsgill mot den utgående moms man får in när man säljer tjänster eller varor till slutkonsumenter. På sätt och vis en dubbel vinst för bolaget.

En ekonomisk effekt skulle alltså kunna vara att hyran kan sänkas lite, samtidigt som aktiebolagets kostnad för hyran sjunker lite så kan alltså bolagets egna intäkter sänkas för att bibehålla samma vinst men med lägre pris mot konsument.

Den som skulle förlora mycket på det är dock hyresvärden om det finns privata hyresgäster. De privata hyresgästerna skulle få en klart högre hyreskostnad och de har inte möjlighet att dra av moms på samma sätt eftersom de är "slutkonsumenter" som skall drabbas av momsen.
Aktiebolag drabbas ju inte av moms på samma sätt eftersom bolaget har både ingående och utgående moms som ofta tar ut varandra.

Jag hoppas att detta besvara din fråga!

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll