Tredjemanspant i bostadsrätt, kan det påverka bostadsrättsföreningen eller bostadsinnehavarna?

2018-04-24 i Fastighetspant
FRÅGA
Heh,Jag som frågar är ordförande i bostadsrättsförening. Får vid överlåtelser av bostad ofta meddelande från bank att lån meddelats till köpare.och att lgh belastas av panträtt. Min fråga nu! Fått meddelande fr bank att lån beviljats mo t panträtt undertecknat med bostadsrättshavarens namn medan lånetagaren är en nära släkting till bostadsrättsinnehavaren. Jag känner mig osäker på vilka implikationer det medför för parterna? kan jag skriva på som vanligt och enbart ta på mig ansvaret för att intyga att andra panträtter ej vilar på bostadsrätten. Något skaver och gör att jag känner mig osäker, hur kan det bli för dottern, fadern, föreningen ? tacksam för synpunkter!
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Inledningsvis kommer jag redogöra för vad som gäller allmänt för förmånsrätt och behovet av pant, därefter redogör jag för vad som gäller för tredjemanspant, vilket föreligger i detta fall.

Förmånsrätt

För att en långivare ska få förmånsrätt i en bostadsrätt ska ägaren av bostadsrätten skriva under ett avtal om pantsättning. Därefter denuntierar (underrättar) långivaren bostadsrättsföreningen om att pantsättning av bostadsrätten skett. För bostadsrätter finns det alltså inga pantbrev.

En bostadsrätt kan pantsättas i andra hand. Om det sker måste bostadsrättsföreningen och den långivare som har förstahandspanten underrättas för att förstahandspanthavaren (långivaren) ska få skydd mot pantsättarens övriga fordringsägare och för att blockera förstahandspanthavarens möjligheter att senare utöka sina lån till pantsättaren.

Tredjemanspant

Med tredjemanspant förstås vanligen en sådan pant där egendomen som pantsätts för skulden tillhör annan än gäldenären. Svenska Bankföreningen yttrade i rättsfallet NJA 1987 s. 80 att "det [inte] är ovanligt med tredjemanspanter". Här kan noteras den vanliga situationen att en make upptar lån mot säkerhet i en villafastighet som ägs av båda makarna gemensamt eller av andra maken. Även vid rörelsekrediter förekommer inte sällan tredjemanspanter, t.ex. pant för fåmansbolags krediter ställda av ägarna." Till denna exemplifiering kan fogas situationen att föräldrar upplåter panträtt i pantbrev, utställda i sin "hemfastighet", till säkerhet för ett barns skuld till banken på grund av köp av exempelvis en bostadsrätt. Även av NJA 1996 s. 560 och NJA 2016 s. 73 framgår att tredjemanspant förekommer.

Tredjemanspant stiftas vanligen med full vetskap hos panthavaren (långivaren/banken) om att föremålet tillhör annan än gäldenären och, om pantsättaren är någon annan än ägaren, med tillåtelse från föremålets ägare att det pantsätts. Detta är emellertid inte alltid fallet. Dels kan situationer uppkomma där egendomen pantsatts utan ägarens medgivande, dels förekommer situationer där äga ren visserligen är införstådd med att egendomen kommer att pantsättas för annans skuld, men panthavaren saknar vetskap om att panten tillhör annan än gäldenären.

Det är sålunda vanligt att tredjemanspant förekommer. Det du i egenskap av ordförande av bostadsrättsföreningen bör vara medveten om, är att om låntagaren inte betalar de lån som ligger till grund för pantsättningen kan panthavaren begära utmätning. Detta innebär att bostadsrätten säljs genom exekutiv försäljning. Bostadsrättsinnehavaren får heller inte pantsätta sin bostadsrätt utan makes (7 kap. 5 § äktenskapsbalk (1987:230)) eller sambos (23 § (2003:376) sambolag) godkännande om lägenheten är deras gemensamma bostad. Dessutom följer pantsättningen med lägenheten.

Slutsats

Vilken ställning dottern och fadern har i detta sammanhang framgår inte av frågan. Men är de boende i bostadsrätten, påverkas de inte så länge låntagaren betalar. Föreningen påverkas inte i något avseende. Det enda som kan hända är att låntagaren inte betalar och långivaren begär utmätning, men lägenheten säljs enbart på nytt i sådana fall. Du bör dock kontakta bostadsrättsinnehavarens sambo eller make om sådan finns, samt vara medveten om att bostadsrättsinnehavaren kan bli av med lägenheten, om personen inte betalar lånet. Detta påverkar emellertid inte föreningen och det är parternas ansvar. Du kan alltså skriva under som vanligt och du behöver inte avge något godkännande eller icke-godkännande i detta fall. Pantsättningen är godkänd eftersom långivaren har denuntierat föreningen.

Föreningen har dock rätt att ta ut en pantsättningsavgift för sitt arbete vid pantsättningen, om stadgarna anger det. Avgiften får högst vara en procent av prisbasbeloppet.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Vänligen

Pontus Schenkel
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fastighetspant (74)
2021-11-29 Kan utomstående ta reda på om en fastighet är pantsatt?
2021-10-31 Följer pantbrev med fastigheten och vad ska man göra med det?
2021-10-26 När fordringen understiger pantbrevets värde
2021-09-30 Vem är fastighetens ägare vid pantsättning?

Alla besvarade frågor (97648)