Hyra / Uppsägning / Besittningsskydd / Arrende - Vad gäller?
Hej
Jag och 4 syskon har ärvt en fastighet med tillhörande tomt. Arvet ligger fortfarande i dödsboet och kommer, pga komplikationer, att ligga kvar där upp till ett år.
För tillfället bor det en person i huset, men som verkar saknas hyreskontrakt med dödsboet, och det saknas även ett hyreskontrakt ifrån tiden då den avlidne levde. Boendet hyrdes med andra ord ut svart.
Har jag laglig rätt, som den blivande ägaren av tomten/fastigheten, kasta ut hyresgästen som saknar avtal? Jag vill själv bo där nämligen så snabbt som möjligt, och planerar för att bo där efter att arvet skiftats.
Om det skulle uppkomma att ett hyreskontrakt finns, har jag som dödsbodelägare, fortfarande rätt att begär att hyresgästen flyttar?
Den andra frågan berör samma sak. Det står en massa fordon och containrar på tomten, från en avlägsen släktning, som inte vill flytta dem. Jag vill omgående få undan dessa. Har jag, som blivande ägare av tomten, rätt att begära att polisen/kronofogden flyttar på fordonen och containrarna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Av din ärendebeskrivning går det att skönja två frågor och dessa kommer härnäst att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende följer enligt nedan.
Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL).
Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Några avtalsrättsliga hållpunkter
Inledningsvis kan konstateras att avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige. I vissa i lag angivna situationer kan det föreligga en så kallad kontraheringsplikt (tvång att avtala) och ohederliga avtal eller avtal om att begå brott kan i regel inte genomdrivas civilrättsligt i domstol (benämns pactum turpe). Men i mångt och mycket är det parterna själva som dikterar villkoren för avtalet och när ett sådant överhuvudtaget ska träffas varför det som har reglerats i avtalet utgör grunden för den rättsliga bedömningen. Inom den allmänna avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter (1 § AvtL). Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta den ovan nämnda löftesprincipen ur spel. För den typ av avtal som nu är i fråga (hyresavtal) föreligger det inga formkrav varför ett sådant kan ingås både muntligt, skriftligt och konkludent. Det sistnämnda betyder underförstått eller genom parternas ageranden. Det ska därför noteras, förvisso utifrån ett något teoretiskt betraktelsesätt, att ett hyresavtal kan ha träffats mellan den avlidne och hyresgästen trots att inget har manifesterats i skrift, vilket som sagt beror på att hyresavtal i grunden är formlösa avtal (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB).
Din första fråga - Kan du säga upp hyresgästen? Och har denne överhuvudtaget något avtal?
Av ovanstående följer att avsaknaden av ett skriftligt hyreskontrakt inte påverkar hyresförhållandets giltighet. Att bostaden, såsom du beskriver det, har upplåtits svart kan naturligtvis väcka vissa skattemässiga betänkligheter hos hyresvärden, det vill säga den avlidne och numera dödsboet efter denne (jfr 42 kap. 30-32 §§ IL). Men det får enligt min mening ingen som helst bäring på den civilrättsliga, eller närmare bestämt den hyresrättsliga, bedömningen. Att hyresavtalet endast har ingåtts muntligt bereder dock vissa tolkningssvårigheter, i synnerhet beträffande fastställande av avtalsinnehållet. Men utifrån din ärendebeskrivning torde det röra sig om ett avtal som löper på obestämd tid, alltså ett så kallat tillsvidareavtal, varför följande kan anföras.
Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska (måste) sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 1 st. JB) och kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB). Det ska för övrigt förtydligas att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB). Vidare måste uppsägningen ske skriftligen om hyresförhållandet har varat längre än tre månader, men något krav på underskrift finns emellertid inte. I praxis har exempelvis uppsägning per e-post godkänts under förutsättning att hyresgästen bekräftar mottagandet av uppsägningen. Härutöver bör det i uppsägningen anges orsaken till varför hyresförhållandet ska upplösas och den skriftliga uppsägningen måste även delges hyresgästen, vilket lämpligast görs genom ett rekommenderat brev skickat till den adress som hyresgästen har uppgett som dennes vanliga adress (12 kap. 8 § JB).
Trots det ovan anförda ska det noteras att hyresgästen vanligen har rätt till ett så kallat direkt besittningsskydd, vilket innebär att denne äger rätt till förlängning när hyresvärden säger upp hyresavtalet (se 12 kap. 46 § JB). Men i förevarande fall verkar det handlar om en egen bostad som den avlidne har hyrt ut som privatperson och då gäller inte det besittningsskydd som kommer till uttryck i jordabalken. Istället tillämpas privatuthyrningslagens regler av vilka framgår att hyresgästen saknar rätt till förlängning om detta inte särskilt har avtalats, vilket jag utgår ifrån inte är fallet här (3 §). Med iakttagande av de ovan nämnda formkraven för uppsägning enligt 12 kap. 8 § JB och den därtill gällande uppsägningstiden bedömer jag att du, så fort fastigheten har tillskiftats dig, kan säga upp den ifrågavarande personen. I privatuthyrningslagen sägs nämligen att hyresvärden, utan att hyresrätten är förverkad, får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § 2 st.). I den delen är reglerna således identiska med reglerna i 12 kap. JB. Det korta svaret på din första delfråga lyder med andra ord att det föreligger ett giltigt hyresavtal, men att du, mot bakgrund av det uteblivna besittningsskyddet, har rätt att säga upp hyresgästen. Det ska dock uppmärksammas att reglerna endast gäller hyresavtal som har träffats efter den 1 februari 2013, det vill säga när privatuthyrningslagen trädde i kraft.
Din andra fråga - Kan du begära biträde av Kronofogdemyndigheten (KFM) för att få bort de fordon som står på fastigheten?
Huruvida det föreligger något nyttjanderättsavtal är för mig ovisst, men i juridisk-teknisk mening blir det här att betrakta som ett lägenhetsarrende (8 kap. 1 § JB). Till skillnad från vad som gäller vid andra arrendeformer finns det inga formkrav för lägenhetsarrenden, vilket betyder att dessa kan ingås helt formlöst (exempelvis muntligt). Med lägenhetsarrende menas jord som upplåts med syften som inte innefattar att bedriva jordbruk, uppföra bostadshus eller uppföra/begagna byggnad för förvärvsverksamhet. Ett lägenhetsarrende kan vidare ingås på bestämd tid eller tillsvidare och tiden för vilken arrendeavtalet har ingåtts är avgörande för hur och när ett lägenhetsarrende kan sägas upp. Jag misstänker dock att mycket har lämnats oreglerat varför utgångspunkten får bli att det är ett tillsvidareupplägg som gäller.
Inledningsvis ska sägas att man som nyttjanderättshavare inte har något besittningsskydd vid ett avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat har överenskommits (och innehållet i ett eventuellt muntligt/konkludent ingånget avtal inte går att fastställa) kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. En avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, det vill säga den 14 mars, dock under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg (8 kap. 4 § JB). Om den avlägsna släktingen, efter en formell uppsägning ifrån din sida, fortsatt vägrar att vidta rättelse kan du vände dig till KFM och ansöka om så kallad vanlig handräckning enligt 3 § BfL. Det korta svaret på din andra delfråga lyder därför att du i princip godtyckligt (och ensidigt), dock med iakttagande av ovan nämnda tidsfrister, kan säga upp avtalet (lägenhetsarrendet) och att hjälp kan fås av KFM. Men detta förutsätter som sagt att ingenting annat framgår av det aktuella avtalet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
