Uthyrning av villa
Privatuthyrningslagen - Uthyrning av villa med möjlighet för generationsboende i två lägenheter som man har öppet emellan likaväl som man kan stänga mellan dem.
Behöver vi som ägare och hyresvärd ta med någon klausul om att man frånsäger sig besittningsrätten?
Att den som hyr inte får hyra ut i andra hand?
I hyreskontraktet vid tillsvidare uthyrning - kan man ha med olika uppsägningstider t.ex
3 månader vid att hyresvärden vill tillträdda igen eller att hyresgästen vill flytta och 1 månad om hyresgästen inte sköter hyresbetalning och lovad skötsel av fastigheten?
Samma fråga igen om man säger att hyresgästen hyr en månad i taget med automatisk förläggning om ingen säger upp hyresavtalet, 3 månader vid att hyresvärden vill tillträdda igen eller att hyresgästen vill flytta och 1 månad om hyresgästen inte sköter hyresbetalning och lovad skötsel av fastigheten?
Har hört om att man inte får vräka/säga upp familjer med minderåriga barn - gäller det även privatuthyrningslagen?
Några andra varnings flagg beträffande om hyresgästen har dålig ekonomi, är sjukpensionär eller pensionär?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Tillämpligt lagrum
Lagen som tillämpas vid frågor om uthyrning av hus, eller delar därav, är Jordabalkens (JB) tolfte kapitel samt Privatuthyrningslagen (LUEB). Dessa två lagar är tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att man inte kan övertala om mindre förmånliga regler än vad som lyder av paragrafen, om inte annat tydligt framgår av den gällande bestämmelsen, 12 kap. 1 § JB samt 2 § LUEB. Jag ska nu besvara dina frågor utefter vad lagen säger.
Besittningsrätten
Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt Privatuthyrningslagen. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådana uthyrningar. Du som hyresvärd får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, 3 § LUEB.
När det gäller din fråga om att man inte får vräka familjer med underåriga barn så finns det inte några uppgifter om detta i lagen, vilket bör tolkas som att det inte spelar någon större roll vem hyresgästen är.
Hyra ut i andra hand och överlåtelse
Överlåtelse
Enligt huvudregeln får inte hyresgästen överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Det finns dock några undantag som följer nedan, 12 kap. 32 § JB.
- En hyresgäst får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom om han har för avsikt att inte använda den. Hyresnämnden måste dock godkänna överlåtelsen, 12 kap. 34 § JB.
- Hyresgästen får överlåta hyresrätten för att genom byte få en annan bostad. Även här måste hyresnämnden ge sitt godkännande, 12 kap. 35 § JB.
Uthyrning i andra hand
Huvudregeln är att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får hyra ut hyresrätten i andra hand om det inte rör sig om nedan nämnda fall, 12 kap. 39 § JB.
- Om det rör sig om självständigt brukande och hyresnämnden tillåter det. Samtycke lämnas i den utsträckning det inte finns befogad anledning att neka det, 12 kap. 40 § JB.
Olika uppsägningstider beroende på orsak
Huvudregeln är att hyresavtal gäller för obestämd tid om inte annat avtalats.
Hyresavtal på obestämd tid
Om inte ni inte har avtalat att uppsägningstiden ska vara längre, kan du som hyresvärd säga upp ett tillsvidareavtal till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.
Hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån, 3 § LUEB.
Hyresavtal på bestämd tid
De hyresavtal som är upprättade på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats.
Om ni ändå har avtalat uppsägningstid måste du som hyresvärd säga upp avtalet om du vill att det ska upphöra. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång, 3 § LUEB.
Vid obetald hyra eller andra störningar
Är det så att hyresgästen dröjer med betalning med mer än en vecka efter förfallodagen är hyresrätten förverkad och du som hyresvärd har rätt att säga upp avtalet. Detsamma gäller om det sker en överlåtelse av hyresrätten utan behövligt samtycke, om hyresrätten vanvårdas eller liknande. Vill du läsa mer om alla scenarion så kan du göra det här, 12 kap. 42 § JB. Dock är det så att om rättelse sker, det vill säga att hyresgästen exempelvis betalar hyran innan det att hyresvärden sagt upp avtalet, så är hyresrätten inte längre förverkad, 12 kap. 43 eller 44 §§ JB.
Avslutning
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och känner du att du skulle behöva hjälp med att upprätta ett hyresavtal kan du anlita en av våra jurister på vår byrå. Är du intresserad av det, eller har någon följdfråga, så kan du höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se.
Annars önskar jag dig lycka till!
Vänligen
