Vad är orimlig hyra för uthyrning av bostad?

Question

Hej , jag satte mitt hus till uthyrning på annons för 9000kr juni 2019, fick minst 20 personer som ville hyra då mitt hus är ( var innan hyresgäster fördärvade det) i perfekt skick. Jag fick kontakt med ett par som kom från Serbien som var tokiga i huset och ville ha det till varje pris. Dom föreslog att betala 1000 kr mer alltså 10 000 kr) mer för att jag skulle ta dem samt föreslog dem att betala 2 månaders garanti hyra( om de fördärvar något). Jag hyrde ut till dem och de stannade ett år utan att skicka uppsägningstid för dom hade ju egentligen 3 månaders uppsägningstid. Dom har haft en stor vattenläcka i vardagsrummet samt haft sönder tvättmaskin , diskmaskin m m. Dom har nu krävt mig på 45 000 kr tillbaka på hyran för dom tycker att jag tagit för mycket i hyra samt vill dom inte att jag drar bort vattenskadan , diskmaskinen , tvättmaskinen som är sönder och dessa två är inte sönder av ålder utan för att deras barn på några år har hängt på dem så dom läcker. Finns massor med andra problem som skruvar och stora hål som inte är igenfyllda. . Dom har gått till advokat . Mitt hus är 67 kvm har liten trädgård på ett lugnt område i Helsingborg är det orimligt hyra?

Answer 1

Hejsan!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

För att undvika eventuella missförstånd; jag har tolkat din fråga på följande sätt

Ni kom överens om en hyra på 10 000 kr med deposition för två månader. Familjen som hyrde stannade i ett år och lämnade därefter huset utan att meddela dig om uppsägning, fastän det enligt kontrakt gällde 3 månaders uppsägningstid. Det har uppdagats en stor vattenläcka i vardagsrummet som ledde till tvättmaskin- och diskmaskinshaveri m.m.

Har du tagit för mycket i hyra?

I svensk rätt råder avtalsfrihet. Man får avtala med vem man vill (eller låta bli), till vilket innehåll man vill. Och överenskommelse som uppkommer på det sättet ska hållas, pacta sunt servanda. Parternas uttryckliga viljeförklaringar, vad som skrivs i kontraktet ska respekteras. Givetvis tillåts man inte att utnyttja avtalsfriheten till nytta för en själv och till nackdel för någon annan genom att t.ex. tvinga någon, eller förmå någon i särskilt utsatt ställning eller liknande.

Av allt att döma är ert avtal civilrättsligt gällande och bindande. Att en domstol skulle kunna finna hyran oskäligt hög är en annan sak. Den yttersta gränsen är nämligen 36 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL). Paragrafen tillämpas dock framförallt på ojämna styrkeförhållande, typfallet är där ena parten är konsument medan den andre är näringsidkare. Dock har det inträffat att den tillämpats även i mer jämböriga stykreförållanden. 36 § AvtL kan man aldrig helt bortse ifrån. Huruvida den oskälighetsregeln är aktuell i detta fallet, kräver en bättre översikt än vad jag har på bostadsmarknaden. Observera att det är käranden (om det blir stämning; den som stämmet), alltså familjen som huvudsakligen lär bära bevisbördan(måste bevisa) att hyran varit oskäligt hög. De kan argumentera utifrån det allmänna prisläget i närområdet för liknande hus och för vitvarors funktionsoduglighet (om det nu vore din börda och familjen ej haft sönder sakerna).

Familjen har, som jag förstått det, totalt betalat 120 000 kr (hyra) plus 20 000 kr (deposition, som jag antar du behållit på grund av skadorna) för ett år. Av dessa begär de 45 000 kr tillbaka. Vilket rimligtvis torde avse depositionen om 20 000 kr och 25 000 kr i för mycket hyra. De menar då att hyran borde ha legat på drygt 8 000 kr och att de inte har orsakat vitvaruprodukternas sönderfall.

Går det att bevisa att skadorna beror på onormalt användande är det klart att familjen ska stå för dessa kostnader. Egendomen tillhör ju dig. Bevisfrågor är dock knepiga och det är svårt att veta hur domstolen i slutändan ställer sig till dessa.

Vidare, om uppsägningstiden visar sig gälla, är de skyldiga att betala under tiden för hur lång tid den gäller oavsett om de bor där eller inte, såvida ni inte kommit överens om något annat.

Sammanfattningsvis

- I fråga om hyran

Kan jag inte ta ställning till om det är en orimlig hyra. Det krävs helt enkelt mer information och även då kan det vara svårt att dra gränsen. Ofta blir det en skönsmässig bedömning hos domstolen, eftersom det sällan finns ett annat, eller ännu bättre fler identiska husobjekt i samma område som man kan utgå från. Någon bedömning med vetenskaplig exakthet kan alltså inte -- än så länge -- göras härvid. Domstolen ska fritt pröva bevisen 35 kap. 1 § rättegångsbalk (1942:740).

- I fråga om skadorna och depositionen

Avgörande blir vem som lyckas bevisa vad. Beviskravet (det man behöver uppnå för att anses ha uppfyllt bevisbördan) varierar stundom mellan vilket typ av tvist det gäller och olika av grader av beviskrav laboreras med såsom; sannolikt bevisat, till övervägande del bevisat, klart bevisa,. Vanligast brukar i civilrättsliga mål vara att det är tillräckligt att gjort det sannolikt för domstolen, att det som påstås är sant.

Vad du kan göra nu

- Bestrida deras påståenden om du anser dem vara osanna
- Kontakta själv en jurist, föreslagsvis någon av Lawlines skickliga jurister https://lawline.se/contact

Det är enklare att få en bättre bild av situationen genom ett samtal med en jurist där ni kan utväxla information och reda ut kvarstående frågetecken.

Hoppas att mitt svar utredde några frågetecken.

Hälsningar,