vad är skattekonsekvenserna för överlåtelse av bostadsrätt?
Hej,
Jag äger en lägenhet till 50% tillsammans med min mor (10%) och min lillasyster (40%) som vi köpte för några år sedan för 3 200 000. Vi skulle vilja göra om ägandet så att jag kliver av och säljer 40% till min systers sambo samt ger bort 10% till min mor. Lägenheten är nu värderad till 3 500 000 och jag har kommit överens med sambon att han får överta 40% för 780tkr (inga lån överförs från mig utan han tar upp ett nytt). Lägenheten har lån på totalt 2 271 500 och det är mina föräldrars lägenhet som är intecknad. Vad innebär det för skattekonsekvenser för mig, sambon och min mor?
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lag: inkomstskattelagen.
Konsekvenserna för dig och sambon.
Eftersom marknadsvärdet på 40% av lägenheten idag egentligen är 1 400 000 så har du överlåtit lägenheten till under marknadsvärdet. Det anses därför vara delvis gåva och delvis försäljning. Om en tillgång har avyttrats till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger, utgör mellanskillnaden gåva. En sådan transaktion utgör delvis köp, delvis gåva. Man talar då om blandat fång.
Marknadsvärdet på din del som du ger bort är 1 400 000 som sagt ovan. Du säljer denna del för 780 000. Detta är köpdelen av överlåtelsen och är 56% av marknadsvärdet på dina 40% av äganderätten i lägenheten. Mellanskillnaden på det du säljer denna delen för och marknadsvärdet är 620 000 och detta är gåvodelen som är 44% av marknadsvärdet för din ägandedel i lägenheten.
På de 44% som innebär gåva behöver inte sambon eller du skatta på då gåvoskatten är slopad enligt 8kap 2§. Men sambon kommer att ta över din beskattningsbara situation för den delen som han fick i gåva (620 000). Det innebär att han kommer äga 18% av hela lägenheten med din beskattningsbara situation.
På de 56% som innebär köp så kommer du behöva skatta på vinsten. Skattesatsen för bostadsrätter är 22% av vinsten. Vad är då din vinst? Det är mellanskillnaden på anskaffningsvärdet och försäljningsvärdet. Ditt anskaffningsvärde för köpdelen är 56% av 1 280 000 (40% av marknadsvärdet vid anskaffning) vilket är 716 800 och försäljningsvärdet som är 780 000. Din vinst är alltså 63 200. 22% av detta är 13 904. Du ska alltså vinstbeskattas på 13 904 kronor.
För sambon så har han fått 18% av hela lägenheten i gåva och när han säljer denna del så kommer hans anskaffningsvärde vara det du har nu. Det vill säga 3 200 000 (18% av detta). Resterande 22% som är köpdelen har han ett anskaffningsvärdet på 3 500 000.
Om gåvoavsikt inte föreligger anses tillgången förvärvad i sin helhet genom köp. Den utgivna ersättningen utgör då tillgångens anskaffningsvärde, även om det skulle understiga marknadsvärdet. Ett lågt anskaffningsvärde innebär en stor vinst när man säljer av delen vilket leder till att man måste skatta mer. Vid överlåtelse till närstående bör man kunna utgå ifrån att gåvoavsikt föreligger. Bevisbördan för att gåvoavsikt ej förelegat bör i sådana fall ligga på den som vill hävda att gåvoavsikten saknas.
Vad är konsekvenserna för din mor?
Eftersom gåvoskatten är slopad så tar hon över din beskattningsbara situation, det vill säga, hon har ett anskaffningsvärde på 320 000 för de 10% som du ger henne i gåva (10% av 3 200 000). Men ingen skatt behöver betalas pga överlåtelsen.
Jag förstår att det kan vara krångligt, har du några följdfrågor är du mer än välkommen att höra av dig till Binh.Tran@lawline.se så ska jag se till att klargöra allt.
Eftersom du har bokat en telefontid så kan jag ringa dig på måndag 27 april 14:00. Kan du inte den tiden så hör av dig till min mejl så löser vi en ny tid.
Med vänliga hälsningar.
