Beräkning av kapitalvinstskatten när man ärvt hälften och köpt hälften av den sålda fastigheten
Jag och min syster ärvde ett småhus då värderad till 725000kr. Jag köpte ut min syster och har sedemera nu sålt huset för 1050000kr. Inköpspriset för våra föräldrar var 250000kr.
Hur beräknar jag min reavinstskatt? Tycker att den borde vara tvådelad, då min syster har betalat en del av skatten redan.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår frågan handlar det om en privatbostadsfastighet, dvs ett småhus som använts som privatbostad av er eller den ni ärvt småhuset efter (2 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Vidare antar jag att du köpte ut din syster för 362 500 kr, dvs. hälften av småhusets marknadsvärde. Jag utgår från att du inte har haft några förbättringsutgifter för fastigheten eller mäklarkostnader för att sälja fastigheten.
Jag kan även kort säga att det du skriver stämmer! Eftersom din syster sålt sin del av fastigheten till dig har hon fått betala kapitalvinstskatt (även kallat reavinstskatt), vilket påverkar hur mycket kapitalvinstskatt som du får betala med anledning av din försäljning av fastigheten. Nedan kommer jag förklara hur du beräknar din kapitalvinstskatt, först genom att beräkna kapitalvinsten och sedan skatten på kapitalvinsten (kapitalvinstskatten).
Beräkningen av kapitalvinsten
Kapitalvinsten beräknas enligt följande formel:
Kapitalvinst = Ersättningen för fastigheten – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL)
Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde, dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 § IL). Detta gäller den köpta halvan av fastigheten. Vad gäller den delen är ditt omkostnadsbelopp 362 500 kr, dvs det du betalade för den.
Omkostnadsbeloppet blir dock ett annat för den ärvda delen av fastigheten. Eftersom du ärvt hälften av fastigheten kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen träda in i arvlåtarens skattemässiga situation vad gäller hälften av fastigheten, dvs den person som du ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta hälften av arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring av halva fastigheten. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp vad gäller den ärvda delen av fastigheten. För den ärvda halvan av fastigheten blir därför ditt omkostnadsbelopp hälften av arvlåtarens anskaffningsutgifter, dvs 125 000 kr (hälften av 250 000 kr).
Totalt sett har du alltså ett omkostnadsbelopp på 487 500 kr (362 500 + 125 000) för hela fastigheten. I enlighet med formeln ovan blir kapitalvinsten 1 050 000 kr – 487 500 kr = 562 500 kr.
Skatt på kapitalvinsten vid försäljning av fastighet
Kapitalvinsten som du får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom jag utgår från att det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %.
Alltså är kapitalvinstskatten eller "reavinstskatten" med anledning av din försäljning av småhuset 22 % av kapitalvinsten som ovan beräknades till 562 500 kr.
562 500 x 0,22 = 123 750 kr i kapitalvinstskatt.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
