Vad bör man tänka på rent juridiskt vid köp av fastighet?
Hej!
Jag undrar om ni skulle kunna skriva lite om husköp och hur man går tillväga? Vilka lagar är relevanta och vilka rättigheter och skyldigheter har man? Finns det några speciella fallgropar eller något övrigt ni tycker att man tänka på?
Mycket tacksam för svar!
/Nervös husköpare:)
Lawline svarar
Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Dispostion
Jag kommer börja med att gå igenom vad som krävs för ett giltigt fastighetsköp. Därefter kommer jag gå vidare med att förklara fel och dolt fel i fastighet samt vilka rättigheter och skyldigheter som är kopplade till det. Därefter kommer jag att avsluta med lite allmänna råd kring fastighetsköp.
Formella krav för köpet av fastigheten
Köp av fast egendom regleras i Jordabalken (JB). Det uppställs vissa formkrav för att köpet av en fastighet ska vara giltigt ska vara giltigt (4 kap. 1 § JB):
1. En skriftlig köpehandling ska upprättas som innehåller uppgifter om fastigheten, köpeskillingen, en överlåtelseförklaring samt både köparens och säljarens underskrift (4 kap. 1 § JB). Vidare ställs krav på att parternas underskrifter måste vara bevittnade av två personer för att lagfart ska kunna erhållas (20 kap. 7 § 1 p JB).
2. Därutöver ska ett köpebrev upprättas, det vill säga en dubbel köpehandling (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet fungerar som ett kvitto för köpet, men det finns dock inte ett krav på att det ska upprättas om inget annat föreskrivits. Därefter kan köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Detta ska göras senast tre månader efter att köpet fullbordats (20 kap. 1-2 §§ JB).
Vad säger lagen om fel i fastighet?
Dessvärre är det vanligt att fastigheter är behäftade med diverse fel. Då uppkommer frågan om vem som ska ansvara för dessa fel, köparen eller säljaren? Dessa typer av frågor regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. I jordabalken framgår det att köparen har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Undersökningsplikten är tämligen långtgående och ställer höga krav på köparens undersökning av objektet i samband med köpet.
Vad säger lagen om dolt fel i fastighet?
Ett fel i en fastighet som inte skulle kunna upptäckas vid en undersökning benämns som ett dolt fel i fastighet. Om det finns dolda fel i en fastighet och om köparen kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel, ansvarar säljaren för felen (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att om det går att bevisa att det aktuella felet är ett dolt fel har köparens rätt att åberopa ersättning inte gått förlorad.
Allmän vägledning
Ett köp av fastighet är en stor sak! För det första är det väldigt viktigt att de formella kraven för dokumenten uppfylls samt att ansökan om lagfart görs i tid. Därutöver är det viktigt att ni som köpare gör en mycket noggrann undersökning av den fastighet ni önskar att köpa. Som privatperson är det oftast väldigt svårt att hitta fel i en fastighet då det krävs att man har omfattande kunskap. Mitt största tips till er är därför att om ni känner att ni inte har tillräcklig kunskap om fastigheter är det klokast att anlita en besiktningsman.
Stort lycka till med husjakten!
Med vänlig hälsning,
