Vad från en fastighet får hyresgästen ta med sig när hyresförhållandet upphör?
Hej!
Vad gäller när när man flyttar från en hyreslokal? Vad får man ta med sig? Exempelvis ett skärmtak som är byggt ut från huset och stått där i ca 30år tillhör det fastigheten eller hyresgästen? Eller en tank som stått på fastigheten i 30år? Om hyresgästen bekostat det är det någon skillnad när det är fast monterat i fastighet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Det korta svaret på din huvudsakliga fråga lyder att hyresgästen i grunden får ta med sig allt sådant som denne fortfarande har äganderätt till. Men från den huvudregeln finns undantag, vilka kommer att belysas nedan.
Inledningsvis måste noteras att föremål kan delas in i fast och lös egendom. I 1 kap. 1 § 1 st. JB sägs att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Genom en motsatsvis läsning av bestämmelsen följer att allt som inte är fast egendom kommer att klassificeras som lös egendom. Det sistnämnda egendomsslaget definieras således negativt och ovanstående innebär att utgångspunkten är att även föremål som exempelvis byggnader är lös egendom. Emellertid kan sådan egendom omvandlas till fast egendom genom att under vissa i lag angivna förutsättningar klassificeras som tillbehör till fastigheten, dvs. jorden (marken), och betecknas då som fastighetstillbehör. Reglerna om fastighetstillbehör styr den rättsliga bedömningen i det här avseendet och är helt centrala för ditt ärende. Eller annorlunda uttryckt; De här bestämmelserna reglerar huruvida den som inte är ägare till fastigheten, alltså den som har nyttjanderätt, exempelvis en hyresgäst eller arrendator, får ta med sig föremål som denne tillfört fastigheten eller byggnaden (sistnämnda föremål kallas då byggnadstillbehör och blir en del av den fasta egendomen under förutsättning att byggnaden betraktas som fastighetstillbehör, se nedan).
I 2 kap. 1 § JB anges att till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Vidare uttalas att på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel tillhör fastigheten. Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns.
När det sedan gäller byggnadstillbehör kan följande anföras. I 2 kap. 2 § 1 st. JB stadgas att till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. Jag vet inte vilken typ av verksamhet som har bedrivits av hyresgästen i förevarande fall, men av lagparagrafens andra stycke följer att till ekonomibyggnad avseende jordbruk hör till byggnaden anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning och när det gäller fabrikslokal räknas kylsystem och fläktmaskineri till byggnaden. Märk väl att uppräkningen ovan är exemplifierande, inte uttömmande.
De två ovannämnda lagparagraferna kompletteras av bestämmelsen om s.k. industritillbehör i 2 kap. 3 § JB av vilken det framgår att till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Men sådan egendom hör dock inte till fastigheten om ägaren har avgett förklaring härom och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets enligt 24 kap. JB. Värt att nämna är också att fordon, kontorsutrustning och handverktyg inte i något fall kommer att höra till en fastighet.
För att hyresgästen ska få ta med sig skärmtaket och tanken krävs alltså att dessa inte har blivit fastighets- och/eller byggnadstillbehör (jag utgår från att byggnaden redan utgör fastighetstillbehör). Enligt 2 kap. 4 § 1 st. JB gäller att föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten inte hör till denna om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Det betyder egentligen att så länge fastighetsägaren inte har förvärvat äganderätten till skärmtaket och tanken förblir föremålen lös egendom och därmed hyresgästens. Men från detta finns som påpekats tidigare undantag, vilket följer av praxis på fastighetsrättens område, något som innebär att föremål faktiskt kan bli tillbehör även om dessa inte tillförts av fastighetsägaren. Reglerna om accession (infogande) måste iakttas i det här sammanhanget. Högsta domstolen (HD) har uttalat att om det är svårt att ta bort föremålet ska det anses sammanfogat med fastigheten och därmed utgöra tillbehör till denna oaktat vem som har tillfört det, jfr avgörandet NJA 2002 s. 561. Om motsatsförhållandet råder, dvs. om föremålet utan svårigheter kan separeras från fastigheten, föreligger av förklarliga skäl ingen accession, se HD-domen NJA 1996 s. 693.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Jag vet inte hur skärmtaket är beskaffat och/eller hur det är monterat och det är för mig också ovisst vad det är för typ av tank det är fråga om, dess storlek och vilken verksamhet som i övrigt har bedrivits på fastigheten. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på fredag den 12/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
